5 rad jak wygrać z cenami na rynku budowlanym

Rebus sic stantibus! Prawnicy doskonale wiedzą od razu, co za tym się kryje. Najwyższa pora żeby na to hasło również reagowali przedsiębiorcy. Uwaga! Zapaliła się już czerwona lampka. W dodatku niepokojąco miga. Sprawa jest w gruncie rzeczy dość prosta. Jeżeli ze względu na nadzwyczajne zmiany okoliczności, których nie można było wcześniej przewidzieć, wykonanie umowy groziłoby rażącą stratą dla jednej ze stron, sąd może zmienić warunki takiego kontraktu albo nawet go rozwiązać. Jest to zatem formuła będąca przeciwieństwem rzymskiej zasady, że umów należy dotrzymywać (Pacta sunt servanda). Jeżeli więc nie możemy zarobić, to postarajmy się przynajmniej zapobiec poniesieniu strat. Nasuwa się tutaj rajdowe porównanie. Na zakręcie wpadamy w poślizg. Musimy skontrować kierownicą i odzyskać panowanie nad pojazdem. To też będzie poślizg, ale już kontrolowany! Możemy więc jechać dalej. 

Najpierw mieliśmy całkowicie zaburzony rynek przez pandemię i długotrwały lockdown. Teraz – po odmrożeniu gospodarki – ceny wielu surowców i towarów dosłownie zwariowały. Szczególnie w sektorze budowlanym pną się w górę w tempie niespotykanym od dekady. Od początku kłopotów z COVID-19 cena blachy walcowanej podniosła się o 160 proc., dwukrotnie zdrożały pręty zbrojeniowe, a o połowę profile stalowe. Ale to i tak nic. Przez rok cena tarcicy poszła w górę o blisko 270 proc.! Koniunktura w budownictwie cały czas dodatkowo nakręca ten proces. Do tego dochodzi wysoka inflacja. W ostatnich miesiącach mamy więc do czynienia z istotnymi zwyżkami kosztów budowy szacowanymi przez ekspertów na 10–12 proc. w skali roku. To jednak nie tylko nasz, ale globalny problem. Koszt  budowy domku jednorodzinnego w Stanach Zjednoczonych – jak wynika z szacunków National Association of Home Builders – w ciągu roku wzrósł średnio o 24 tys. dol. Jak sobie radzić z tym ekonomicznym szaleństwem i właściwie zabezpieczyć swoje interesy? Warto rozważyć różne warianty i sytuacje, ale przede wszystkim należy przygotować się w swojej firmie, zwłaszcza budowlanej, na podejmowanie trudnych i ważnych strategicznych decyzji. A oto krótki poradnik, jak sobie radzić w dzisiejszym nieprzewidywalnym świecie „skoro sprawy przybrały taki obrót” (Rebus sic stantibus).  

Rada pierwsza. Przezorny zawsze ubezpieczony!

Podpisujemy zupełnie nową umowę o roboty budowlane. W żadnym wypadku nie zawieramy kontraktu, w którym mamy otrzymać od inwestora wynagrodzenie ryczałtowe. Jeśli bowiem umówiłeś się na takie właśnie wynagrodzenie, to oznacza, że dostaniesz z góry określoną kwotę pieniędzy. I koniec, po wszystkim. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie podkreślano, że strony, decydując się na przyjęcie takiej formy rozliczenia, muszą liczyć się z jej bezwzględnym i sztywnym charakterem. Polega to na tym, że przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztu prac (art. 632 § 1 k.c.). Pamiętajmy zatem, że wynagrodzenie ryczałtowe jest niezależne od rzeczywistego rozmiaru lub kosztów prac oraz zastosowanych materiałów i pociąga za sobą dla wykonawcy bardzo duże ryzyko. Szczególnie ze względu na zmianę cen tych ostatnich, a są one przecież potrzebne do realizacji inwestycji. 

Jedyną więc aktualnie do przyjęcia opcją jest umówienie się z inwestorem na wynagrodzenie kosztorysowe (art. 629 – 631 k.c.). Przy rozliczeniu robót budowlanych umożliwia ono dostosowanie wysokości ceny naszej usługi do rzeczywistego zakresu i kosztów wykonanych robót. Opieramy się na przewidywaniach dotyczących zakresu prac oraz kosztów ich wykonania, które nie są ostateczne i mogą ulec zmianie, stosownie do zmiany okoliczności wykonania umowy. W praktyce wynagrodzenie kosztorysowe jest ustalane dopiero na podstawie kosztorysu wykonawczego, a więc już po zakończeniu i odbiorze zleconych robót. Oczywiście można w kontrakcie umówić się na otrzymanie stosownej zaliczki na poczet przyszłego końcowego wynagrodzenia. Dobrym pomysłem jest także przerzucenie na inwestora obowiązku dostarczenia materiałów budowlanych, a więc to on ma za nie zapłacić. I to on ponosi ryzyko gwałtownej zmiany cen. Warto być na bieżąco ze wszystkimi trendami rynkowymi i...