Należyta staranność w biznesie – na co uważać podczas zakupów

Należyta staranność to, najprościej mówiąc, wzorzec zachowania wyrażający się w zaangażowaniu i dbałości o wykonanie swoich obowiązków. Należyta staranność najczęściej jest odnoszona do wykonania zobowiązania. Na przykład produkując towar lub wykonując usługę dla klientów, każdy powinien dochować „należytej staranności”, która w przypadku przedsiębiorców zostaje podwyższona przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej działalności (zgodnie z art. 355 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego). Ustawodawca przewiduje zatem wyższe oczekiwania co do umiejętności, wiedzy, skrupulatności i zapobiegliwości przedsiębiorcy, wymagając od niego tzw. podwyższonej staranności. Należyta staranność profesjonalisty obejmuje także znajomość obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 17.08.1993 r.; III CRN 77/93). 

Nie każdy jednak zdaje sobie sprawę, że niedochowanie „należytej staranności” może mieć istotne znaczenie w przypadku nabywania różnego rodzaju aktywów, poczynając od każdej rzeczy ruchomej, poprzez nieruchomości, kończąc nawet na nabywaniu przedsiębiorstw. 

Szczególnie ważne jest zachowanie należytej staranności przy nabywaniu nieruchomości. Pierwszą czynnością, jaką powinien podjąć zapobiegliwy przedsiębiorca, jest sprawdzenie aktualnej treści księgi wieczystej obejmującej nabywaną nieruchomość. Za dołożenie należytej staranności nie można jednak uznać dokonania czynności przy udziale notariusza. Jak podkreślił Sąd Najwyższy: „Sprawdzenie treści księgi wieczystej nabywanej nieruchomości jest czynnością prostą, a zarazem oczywistą, elementarną. Można jej oczekiwać od kupującego nieruchomość, niezależnie od obowiązków ciążących na notariuszu. Warto pamiętać, że umowę zawierają pomiędzy sobą strony, a nie notariusz” (wyrok Sądu Najwyższego z 17.09.2003 r.; II CK 10/02). 

Samo jednak sprawdzenie księgi wieczystej i dokonanie czynności u notariusza może okazać się niewystarczające. Zgodnie bowiem z ustawą o księgach wieczystych i hipotece niezgodność pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym może zostać rozstrzygnięta na niekorzyść nabywcy, jeśli mógł on „z łatwością” dowiedzieć się o tej niezgodności. Ponownie zatem ustawodawca przewiduje negatywne skutki dla osoby, która nie dochowa staranności, która w danych okolicznościach była od niego oczekiwana. 

Podobna regulacja dotyczy również nabywania rzeczy ruchomych (np. samochodów, maszyn, towarów) od osób, które nie są uprawnione do ich zbycia. Tylko w razie dochowania odpowiedniego poziomu staranności nabywca może liczyć na dobrodziejstwo przepisów przewidujących możliwość skutecznego nabycia rzeczy nawet od osoby nieuprawnionej. 

Jakże często spotykamy się z sytuacjami, kiedy natrafiamy na tzw. okazję – możliwość kupna np. maszyny albo nieruchomości w bardzo dobrej cenie. Pamiętając o powyższych uwagach, sprawdziliśmy dokładnie dokumenty sprzedawcy, zweryfikowaliśmy publicznie dostępne rejestry. Kupujemy zatem upatrzoną rzecz przekonani o bezpieczeństwie transakcji. Jak duże jest nasze zdziwienie, gdy po pewnym czasie (do 5 lat od daty zakupu) otrzymujemy odpis pozwu od osoby, której w ogóle nie znamy, a sąd zakazuje nam na czas trwania postępowania w jakikolwiek sposób rozporządzać rzeczą w drodze zabezpieczenia. Niemożliwe? Wprost przeciwnie, nasz kontrahent miał bowiem długi, a sprzedaży dokonał z pokrzywdzeniem wierzyciela, który teraz korzysta z możliwości zaskarżenia umowy i uznania jej za bezskuteczną w drodze tzw. skargi pauliańskiej (art. 527 Kodeksu cywilnego). Jeśli mu się to uda, będzie mógł prowadzić egzekucję z „naszego” majątku. 

Czy można było tego uniknąć? Tak, przepisy bowiem chronią osoby, które pomimo zachowania należytej staranności nie mogły się dowiedzieć, że ich kontrahent działa ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Właściwie sformułowane oświadczenia kontrahenta w umowie oraz weryfikacja podstawowych dokumentów prawno-finansowych skutecznie pokrzyżowałyby wierzycielom możliwość skutecznego zaskarżenia transakcji – potwierdzałyby bowiem fakt dochowania należytej staranności. 

Olbrzymia liczba rodzajów transakcji nabycia dokonywanych w biznesie, różnorodność okoliczności faktycznych oraz zawiłości prawnych powoduje, że nie jest możliwe przedstawienie zamkniętego katalogu czynności, które powinny być przez przedsiębiorcę wykonane dla zachowania należytej staranności. Warto jednak zwrócić uwagę na zarysowane w niniejszym artykule problemy przed zakupem i dzięki temu zaoszczędzić sobie nerwów i strat finansowych w przyszłości.