Mity o rynku nieruchomości. "Deweloperzy nie zarabiają 30 proc. z inwestycji"

W przestrzeni publicznej krąży wiele mitów nt. działalności deweloperów. Choć ta branża dostarczyła w ciągu ostatniej dekady ponad milion mieszkań, spełniając w ten sposób marzenia wielu Polaków o własnym „M”, w publicznych dyskusjach dominują spekulacje bez odniesienia do rzeczywistości, jak choćby te dotyczące wysokości marży deweloperskiej czy zasobów gruntowych. Wszystkie te nieprawdziwe opinie nie tylko wpływają negatywnie na wizerunek branży, ale i działają destabilizująco na rynek.

Jak tłumaczą przedstawiciele PZFD, mity na temat deweloperów i ich działalności żyją w świadomości społeczeństwa niczym miejskie legendy. W przestrzeni publicznej krąży wiele nieprawdziwych informacji odnoszących się do rynku deweloperskiego, które wielokrotnie powielane, wprowadzają w błąd potencjalnych nabywców i opinię publiczną. 

Przeczytaj także: Co czeka rynek nieruchomości w 2024 roku

Marże deweloperskie niczym róg obfitości

„Tłuste zyski deweloperów, marże na poziomie 30 procent!”. Niestety, marże, które tak rozpalają wyobraźnię społeczeństwa, dotyczą nielicznych spółek giełdowych i są marżami brutto. Mity narosłe wokół zysków deweloperów biorą się z błędu w postrzeganiu zyskowności działalności deweloperskiej, czyli z nieprawidłowego odczytywania znaczenia pojęć "marża brutto” oraz "marża netto”. Informowanie opinii publicznej o wartości marży brutto buduje nieprawdziwy obraz rynku, gdyż nie jest to wartość przedstawiająca rzeczywisty, końcowy zysk dewelopera. To jedynie procentowa różnica pomiędzy całkowitym dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości, a kosztami jej budowy. Nie zawiera w sobie szeregu tzw. kosztów miękkich, które deweloper ponosi w związku z realizacją inwestycji (kosztów operacyjnych, podatków, wysokich kosztów finansowania, administracji, marketingu czy prowizji). A to właśnie dopiero po ich odliczeniu otrzymamy marżę netto, która jest faktycznym wyznacznikiem końcowego zysku dewelopera.

- Z marżami brutto jest jak z wynagrodzeniami brutto. One nie mówią o tym, ile realnie się zarabia i ile trafia na konto. Dla wszystkich pracowników istotne jest, ile otrzymają "do ręki", czyli netto. Podobnie jest z marżami deweloperów. To marża netto pokazuje, ile faktycznie zostaje w kasie dewelopera - wskazuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ile zatem zarabiają deweloperzy na budowaniu mieszkań?

Fakty: średnia marża brutto wśród firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 roku 31,6 proc. (dane za 3 kwartały), natomiast marża netto już 13,9 proc., a w przypadku mniejszych firm dość często jest wyrażona wartością jednocyfrową i to właśnie ta wartość stanowi zysk dewelopera na produkcie, którego budowa trwa średnio 5 lat.

(Puste) banki ziemi

Kolejnym mitem, który z powodzeniem funkcjonuje w opinii publicznej jest „bank ziemi”, który w swojej definicji oznacza gromadzenie zasobów przez deweloperów lub fundusze inwestycyjne na przyszłe inwestycje. W rzeczywistości utrzymanie ziemi, która w bliżej nieokreślonym czasie może być wykorzystana pod budowę jest kosztochłonne i zwyczajnie nieopłacalne. Deweloperzy nie gromadzą długoterminowo ziemi. W Polsce jedynie pojedyncze firmy zgromadziły pewne zasoby w postaci gruntów pod zabudowę, ale dotyczy to jednostkowych podmiotów. Poza tym, są to zasoby pozwalające na budowę mieszkań jeszcze przez okres 3-4 lat, co powoduje, że każda ze wspomnianych firm musi stale poszukiwać nowych gruntów, aby zachować stabilny rozwój i móc dostarczać Polkom i Polakom nowe mieszkania.

Fakt: deweloperzy nie dysponują istotnymi zapasami ziemi. Większość małych deweloperów ma tylko ziemię, na której aktualnie buduje. Brak gruntów pod budowę mieszkań to jeden z kluczowych problemów, który uniemożliwia skuteczną odpowiedź na kryzys mieszkaniowy.

Mieszkania (nie)drogo kupię

Wbrew powszechnej opinii Polska nie jest jedynym krajem w Europie, w którym dostępność mieszkań spada. Coraz mniejsza dostępność cenowa nieruchomości to problem całej Unii.

Jak podaje Deloitte, aby zakupić 70 metrowe mieszkanie najdłużej pracować muszą w Europie Słowacy (14,1 rocznych pensji brutto), Czesi (13,3 rocznych pensji brutto) oraz w Serbii (11,8 rocznych pensji brutto). W Polsce natomiast potrzeba 8,1 rocznych pensji na taki zakup, co jest wynikiem w środku stawki.

Z jednej strony powtarza się twierdzenie, że Polaków nie stać na własne lokum, z drugiej strony wg danych Eurostatu (Housing in Europe) w 2022 roku w Polsce aż 87,2 proc. społeczeństwa mieszkało w nieruchomościach, których są właścicielami, podczas gdy w całej Unii Europejskiej ten odsetek wyniósł 69,1 proc.

- Kulturowo w Polsce przykłada się bardzo dużą wagę do własności i to przywiązanie widać w danych Eurostatu. Jako społeczeństwo wolimy mieć mieszkanie na własność niż je wynajmować. Przy brakach w podaży mieszkań, jeszcze przez wiele lat rynek nie będzie mógł zaspokoić potrzeb mieszkaniowych Polaków. Tylko w ciągu ostatnich 10 lat to deweloperzy odpowiadali za dostarczanie wymarzonych mieszkań i w ciągu dekady wybudowali ich ponad 1 000 000, ale to wciąż za mało. Dlatego tak ważne jest stworzenie spójnej i długofalowej strategii mieszkaniowej dla Polski, odblokowanie gruntów pod zabudowę i zakończenie procesu nieuprawnionych odwołań od decyzji administracyjnych, które znacząco wydłużają proces inwestycyjny – dodaje Konrad Płochocki.

Biznes na mikrokawalerkach

„Mikrokawalerki zaliczane do "patodewoloperki", budowane w celach inwestycyjnych kosztem mieszkańców” - to kolejny gorący temat w przestrzeni publicznej. Od 2018 r. obowiązują przepisy, zgodnie z którymi minimalny metraż mieszkania nie może być niższy niż 25 m2. Co ciekawe, aż półtora miliona mikrokawalerek zostało wybudowane czasach PRLu, czyli przed 1989 rokiem, głównie w latach 70. i 80. XX wieku. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny w III kwartale 2023 r. mniej niż 2 proc. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni miało powierzchnię mniejszą niż 25 m2. Co więcej, ponad 85 proc. z nich było sprzedawanych na rynku wtórnym – w większości były więc to lokale wzniesione w okresie w którym nie obowiązywały regulacje dotyczące minimalnego metrażu.