Polowanie na nomadów

Rok 2015 okazuje się jednym z najbardziej interesujących, jeśli chodzi o sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i korzystnej polityce banków łatwiej realizować ciekawe inwestycje. Ruszyły też wielkie projekty, którym warto się przyglądać.

W co dokładnie się angażować? Analitycy nie są zgodni, ale coraz częściej pojawiają się argumenty za przeznaczaniem wolnych funduszy na mieszkania pod wynajem. Zachęcają do tego, przede wszystkim, stopy zwrotu: w skrajnych przypadkach mogą sięgnąć 6 proc. wartości mieszkania rocznie (więcej na ten temat w tabeli). Wygląda to kusząco na tle choćby lokat bankowych, gdzie zwrot oscyluje zwykle wokół 2 proc.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest jednak obarczone specyficznym ryzykiem, a nie tylko tym typowym, związanym z rynkiem. Chodzi o potencjalne problemy z lokatorami czy z ich znalezieniem. – Należy pamiętać, że nieruchomość to znacznie więcej zachodu niż założenie lokaty. Na dodatek przy depozytach bankowych od razu wiadomo, ile wyniesie zysk, podczas gdy z mieszkaniem na wynajem sytuacja jest bardziej skomplikowana i nieprzewidywalna – tłumaczy Marcin Krasoń, analityk z Home Broker.

Zdaniem Bartosza Turka, kierownika działu analiz w Lion's Bank (oddział Idea Banku zajmujący się bankowością prywatną), czasochłonność związana z zajmowaniem się tego rodzaju inwestycją może do niej zniechęcać: – Nawet  zaprawiony w zarządzaniu swoim majątkiem właściciel mieszkania na wynajem na kwestie związane z nim potrafi poświęcać średnio kilka–kilkanaście godzin miesięcznie.

Mimo tych minusów „rynkowe średnie dają podstawy, by wierzyć, że jest to korzystne rozwiązanie”, twierdzą analitycy. Nie zapominajmy także o samym aktywie, jakim jest mieszkanie. Przy stabilnym rozwoju rynku jego wartość będzie rosła. To może dodatkowo zwiększyć zwrot z inwestycji w momencie jego sprzedaży.

Najwięksi są nieobecni

W tym biznesie trendy wyznaczają najwięksi. Jeśli jednak spojrzymy na polski rynek wynajmu mieszkań, zobaczymy, że brakuje na nim dużych inwestorów, posiadających co najmniej kilkaset lokali. Znajduje się on dopiero we wczesnej fazie rozwoju.

– Rynek najmu to w Polsce poletko inwestorów indywidualnych. Fundusze inwestycyjne są na nim praktycznie nieobecne, ale według mnie w ciągu kilku najbliższych lat sytuacja powinna się zmienić – przewiduje Krasoń.

Dlaczego tak to u nas wygląda? W Niemczech mieszkania wynajmuje ok. 40 proc. obywateli. W Polsce – tylko 4 proc. Biorąc pod uwagę obecne ceny, mieszkanie na wynajem to interes wymagający sporego wkładu własnego przy długim okresie oczekiwania na zwrot. W tym kontekście nasz rynek rozwija
się zbyt krótko, by przekonać do siebie największych, w tym międzynarodowych, graczy. Nie oznacza to jednak, że się zupełnie nim nie interesują. Pojawiają się pierwsze zapytania. – Zgłaszały się już do nas zagraniczne fundusze lokujące kapitał na całym świecie – mówi Marcin Misztal, wiceprezes i2 Development, i dodaje, że do tej pory jego firma nie zdecydowała się podjąć z nimi współpracy. Nie ma bowiem większych problemów ze zdobyciem finansowania na realizację inwestycji czy ze sprzedażą mieszkań.

Wstrzemięźliwość wielkich sprzyja jednak mniejszym inwestorom. Mieszkań na sprzedaż jest w ofercie dużo, a ich cena pozostaje względnie stabilna. Tyle że taka sytuacja nie będzie trwać wiecznie.

BGK jaskółką zmian?

Tym, co może szczególnie rozruszać rodzimy rynek, jest projekt Banku Gospodarstwa Krajowego – Fundusz Mieszkań na Wynajem. – Fundusz stanowi pierwszą na polskim rynku propozycję dla osób, których zdolność kredytowa nie pozwala na zakup mieszkania lub które nie chcą podejmować długoletniego zobowiązania wynikającego ze spłacania kredytu hipotetycznego, ewentualnie nie chcą się wiązać na dłużej z jednym miejscem zamieszkania – informuje biuro prasowe BGK.

Fundusz Mieszkań na Wynajem działa na zasadach komercyjnych, na podstawie ustawy o funduszach inwestycyjnych. Kupuje gotowe lokale od dewelopera, by następnie przeznaczyć je pod długotrwały najem. W ramach dwóch pierwszych projektów kupił 226 lokali w Poznaniu i Pruszkowie, ale, jak zapowiadają jego przedstawiciele, do końca tego roku dołączą kolejne – w Gdańsku Wrzeszczu na osiedlu Stary Browar. Do końca roku Fundusz udostępni też wynajmującym 134 mieszkania, a następne – w nadchodzących latach. Plany są ambitne. Do 2018 r. BGK ma dysponować w całym kraju ponad 5,5 tys. mieszkań. W sumie powinno ich być nawet 20 tys. – za 5 mld zł, które przewidziano na ten cel. Fundusz stawia przede wszystkim na lokale w dużych aglomeracjach miejskich, w nowym budownictwie, z dogodnymi połączeniami komunikacyjnymi i rozbudowaną infrastrukturą w okolicy.

Dlaczego inicjatywa BGK jest taka ważna? Dlaczego wszyscy obserwują jego ruchy i czekają na pierwsze wyniki projektu? Ponieważ pozytywny odzew z rynku (zainteresowanie najemców) zachęci inne, potężne podmioty do wyłożenia na podobne inwestycje grubych pieniędzy. Naturalnie, boom nie nastąpi z dnia na dzień. Niemniej pojawienie się wielkich projektów diametralnie odmieni sytuację rynkową.

– Rosnąca podaż mieszkań na wynajem będzie wywierać presję na czynsze. Nawet jeśli nie będą one spadały w sensie nominalnym, to powinny pochłaniać coraz mniejszą część przeciętnej pensji – ostrzega Bartosz Turek, który wskazuje także na pozytywne strony tego zjawiska: – Czynsze będą coraz bardziej przystępne dla przeciętnego Kowalskiego. Rosnąć będzie popyt, bo większą część społeczeństwa będzie stać na wynajem.

Wykorzystać szanse

Z tej perspektywy lata 2015 i 2016 mogą okazać się bardzo dobre, jeśli chodzi o inwestycje w mieszkania na wynajem. – Będą coraz bardziej potrzebne – przepowiada wiceprezes i2 Development, mając na myśli apetyty wielkich kupujących, a także popyt ze strony wynajmujących.

Niektórzy już się zorientowali, że w ten sposób można dobrze zarobić. – Coraz więcej osób inwestuje na rynku nieruchomości. Widać to np. po rosnącym odsetku kupujących za gotówkę
– zwiększył się z 25 do 50 proc. transakcji na rynku – tłumaczy Krasoń.

Samo wejście na rynek nie jest trudne. Wystarczy mieć 10–20 proc. wkładu własnego i wiarygodne, stałe źródło dochodu, aby zaciągnąć kredyt hipoteczny (najtańszy rodzaj finansowania) i kupić pierwsze lokum, które pozwoli zacząć zarabiać na wynajmie. Takiej decyzji mogą również sprzyjać zmieniające się zachowania Polaków. – W krajach rozwiniętych młodzi ludzie coraz częściej prowadzą nomadyczny tryb życia. Nie chcą wchodzić w kredyty, a często jedyną szansą, by mieć mieszkanie, staje się wtedy wynajem. Dotyczyć on będzie także samochodów czy rowerów – prorokuje Marcin Misztal, dodając, że w Polsce to zjawisko dopiero raczkuje. Dzięki szybkiemu rozwojowi niektórych sektorów polskiej gospodarki pojawiają się też kolejne możliwości związane z popytem. Oprócz tradycyjnych mieszkań dla rodzin coraz częściej będą poszukiwane te dla młodych pracowników ośrodków badawczych czy usług dla biznesu. – Potrzebują oni mieszkania droższego, lepiej wykończonego, blisko centrum, w pobliżu ośrodków naukowych i biznesowych – wylicza Misztal.

Marcin Misztal
Wiceprezes i2 Development.

Jakie mieszkania są na topie? W cenie są lokale jedno- i dwupokojowe, choć zauważamy rosnące zapotrzebowanie na te większe, wygodniejsze, bardziej luksusowe. Coraz częściej oczekuje się od mieszkań dobrego widoku za oknem i ładnego otoczenia oraz elegantszych projektów części wspólnych – klatek schodowych czy holi.

Bartosz Turek Kierownik działu analiz w Lion's Bank.

Rynek deweloperski jest na fali. Przez ostatnie cztery kwartały deweloperzy w największych miastach sprzedali o ok. 27 proc. więcej mieszkań niż w rekordowych latach 2007 czy 2013. Jakby tego było mało, dane NBP pozwalają szacować, że w tym roku  nabywcy nowych mieszkań w siedmiu największych miastach wydadzą na ich zakup ponad 10 mld zł. W 2012 r., a więc wtedy, gdy stopy procentowe były jeszcze na bardziej naturalnym, wyższym niż dziś poziomie (ok. 4–5 proc.), na rynek pierwotny trafiło prawie o połowę mniej gotówki – 6 mld zł.