Ceny mieszkań rosną jak szalone, ale "w marcu zainteresowanie kupujących mocno zwolniło"

Sprzedający nadal podbijają poziom cen mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym w porównaniu do stycznia wzrosty pojawiły się w 13 z 17 badanych miast. Największe odnotowaliśmy w Katowicach (7,7% m/m). Z kolei patrząc na zmiany roczne, szczególnie wyróżniają się trzy miasta – Kraków, Katowice i Warszawa. W Krakowie w ciągu 12 miesięcy przeciętna cena ofertowa wzrosła z 11 281 zł za m² do 15 652 zł za m², czyli aż o 38% r/r. W Katowicach ceny poszły w górę przeciętnie o 29%, a w stolicy o 28%. Wzrosty były tam tak mocne, że spowodowały wyraźny spadek dostępności mieszkań. Ten spadek miał miejsce pomimo wzrostu średniego wynagrodzenia o 12% i spadku stóp procentowych. W Krakowie rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m² pochłonęłaby aż 59% dochodu pary zarabiającej po 80% przeciętnego wynagrodzenia. Z kolei w Warszawie byłoby to aż 64%. Przed rokiem było to odpowiednio 50% i 58%.

Popyt niski, ale ceny rosną

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w lutym była kontynuacją pozytywnych nastrojów z poprzednich miesięcy. Choć popyt jest niski, to ceny w ogłoszeniach rosną. Sprzedający liczą, że w drugiej połowie roku popyt wystrzeli dzięki programowi „Mieszkanie na start”. Nie chcą więc obniżać cen, lecz testują coraz wyższe poziomy.

Ceny podawane w nowych ogłoszeniach sprzedaży w lutym 2024 r. wzrosły w porównaniu ze styczniem w 13 z 17 badanych przez nas miast. Największe podwyżki odnotowaliśmy w Katowicach (+7,7%), Sosnowcu (+5,8%) oraz Rzeszowie (+4,7%). Spadki pojawiły się tylko w czterech miastach – w Radomiu (-3,9%), Białymstoku (-3,7%), Szczecinie (-0,6%) oraz Gdyni (-0,3%).

W Krakowie ceny mieszkań rosną jak szalone

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem zdecydowanie wyróżnia się Kraków. Z wzrostem o 39% r/r „bije na głowę” inne badane miasta. Ponadto bardzo mocno wzrosły ceny mieszkań w Katowicach (+29% r/r) i Warszawie (+28% r/r). Warto też wspomnieć o Łodzi (+22% r/r) i Wrocławiu (+21% r/r), w których wzrost przekroczył 20%.

Wśród miast, które objęliśmy badaniem nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż przed rokiem. Najniższy wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu (+8% r/r).

Popyt na kredyty hipoteczne zdecydowanie spadł

Jeśli chodzi o sytuację na rynku kredytów hipotecznych, to popyt jest ograniczony. Według BIK w lutym złożono 26 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. Sytuacja nie jest więc aż tak fatalna, jak na przełomie 2022-2023 r., kiedy miesięcznie składano 12-13 tys. wniosków. Z drugiej strony jest zdecydowanie gorzej niż w IV kw. ubiegłego roku, kiedy średnio było to 42 tys. wniosków miesięcznie.

Chwilowa pauza we wzroście liczby ogłoszeń

Biorąc pod uwagę to spowolnienie, spodziewaliśmy się, że w lutym wzrośnie liczba publikowanych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Tak się jednak nie stało. W analizowanych 17 miastach na portale trafiło 38 tysięcy unikalnych (po usunięciu duplikatów), nowych ogłoszeń. To niewiele więcej niż w grudniu, ale ok. 17% mniej niż w styczniu. Łączne saldo wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w lutym było na poziomie 100 tys. ogłoszeń i był to poziom porównywalny do września 2023 r.

Sytuacja w zakresie liczby ogłoszeń wygląda jak chwilowa pauza przed kolejnymi przyrostami. W marcu zainteresowanie kupujących mocno zwolniło, więc można się spodziewać, że ofert na portalach będzie coraz więcej. Pełnych informacji z marca jeszcze nie mamy, ale wstępne dane wskazują na znaczący wzrost liczebności ofert.

„Mieszkanie na start” jedyną szansą na wyższy popyt

Jeśli chodzi o przyszłość, to kluczowe znaczenie będzie miał zapowiadany program "Mieszkanie na start". Będzie to prawdopodobnie jedyny czynnik, który w tym roku może przywrócić większy popyt. Obecnie prognozy mówią bowiem, że w tym roku nie zobaczymy obniżek stóp procentowych. W rezultacie oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych pozostanie na obecnym, dość wysokim poziomie. Średnia dla oprocentowania stałego w ofertach kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym wynosi 7,58%, a dla niskiego wkładu własnego (10% wkładu) jest to 8,03%.

Według najnowszych danych GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w lutym, po przeliczeniu na wartość netto, wyniosło 5 769 zł. Było więc aż o 12% wyższe niż przed rokiem. Ponadto w tym okresie mieliśmy też obniżki stóp procentowych w sumie o 1 pp. Mogłoby się więc wydawać, że te elementy powinny rekompensować wzrost cen mieszkań. W rzeczywistości dużo zależy od miasta. Wśród tych, które badaliśmy aż w 8 z 17 dostępność mieszkań spadła w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Sprawdziliśmy jaką część dochodów przykładowej pary pochłania rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m², przy założeniu 10% wkładu własnego i okresu spłaty 25 lat. Przyjęliśmy, że kredytobiorcy zarabiają po 80% średniego wynagrodzenia. W lutym 2024 r. zarabiali więc po 4 615 zł netto, czyli ich łączny dochód miesięczny to 9 230 zł. Z kolei przed rokiem zarabiali łącznie 8 234 zł. Uwzględniliśmy również spadek oprocentowania kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym z 9,23% do 8,03%.

Pomimo wzrostu wynagrodzeń o 12% i niższego oprocentowania, zauważalna poprawa dostępności mieszkania występuje bardzo rzadko. Spadek udziału rat w dochodzie o ponad 2 pp. wystąpił tylko w Sosnowcu (spadek z 28% do 26%). Poprawa o ponad 1 pp. pojawiła się w czterech miastach – Radomiu, Częstochowie, Szczecinie i Bydgoszczy.

Na drugim biegunie mamy miasta, w których dostępność bardzo mocno spadła. W Krakowie udział raty w dochodzie zwiększył się aż o 10 pp. (z 49% do 59%). Znaczące pogorszenie sytuacji pojawiło się też w Warszawie (o 6 pp.) i Katowicach (o 4 pp.). Pozostałe miasta, w których odnotowaliśmy wzrost udziału raty w dochodzie, to Wrocław, Łódź, Poznań, Toruń i Rzeszów.

W Warszawie rata pochłonie 64% dochodu pary

Warto też zwrócić uwagę nie tylko na zmiany udziału raty w dochodzie, ale również na jego poziom. W Warszawie (64%) i Krakowie (59%) para o takich dochodach nie ma szans na uzyskanie takiej kwoty kredytu, która pozwoli na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie. Bardzo trudne, o ile niemożliwe, będzie to również we Wrocławiu (48%), Gdańsku (48%), Gdyni (45%) i Poznaniu (42%). W tych miastach udział raty przekracza bowiem 40%. W pozostałych miastach sytuacja pozornie wydaje się lepsza. Należy jednak dodać, że zdecydowanie trudniej jest tam uzyskać zakładany przez nas dochód, ponieważ wynagrodzenia są tam niższe.