Biura idą we flex

Na rynku biurowym dzieje się dosłownie tak, jak za oknem. Trochę pada, trochę słońca… Nie wiadomo w sumie, co się dzieje.

Rzeczywiście na rynku sporo się zmienia. Często podajemy jakieś ogólne liczby dotyczące rynku, ale on jest bardzo podzielony. Inaczej bowiem wyglądają trendy w ścisłym centrum Warszawy, gdzie powstaje najwięcej nowych obiektów biurowych, które wiążą się z wyższym kosztem fit-out’u i wynikającą z tego koniecznością podpisywania przez najemców długoterminowych, min. 7-letnich umów. Z mojej perspektywy, jako właściciela nieruchomości zlokalizowanych w różnych częściach Warszawy widać jednak inny obraz. Więcej tu przestrzeni na spełnianie potrzeb tych najemców, którzy cenią sobie elastyczną współpracę, dopasowaną do oczekiwań nie tylko pod kątem funkcjonalności powierzchni biurowej, ale i czasu trwania najmu. To pokazuje, że rynek nie jest jednorodny.

Rynek biurowy w czasie pandemii był chyba jednym z najbardziej dotkniętych sektorów gospodarki. Teraz dosłownie każda ulica to zupełnie inny ekosystem…

Tak, dokładnie. Kiedy analizujemy rynkowy poziom pustostanów to widać, że jest sporo zmiennych, na które wpływ mają choćby takie czynniki, jak lokalizacja, podejście właściciela budynku, wykonane prace modernizacyjne budynku. Jednak same liczby, bez spojrzenia z szerszej perspektywy na strukturę popytu i podaży, mogą prowadzić do pochopnych wniosków. W trakcie analizy poziomu pustostanów, czasami pojawia się pytania dlaczego ich poziom w budynkach wybudowanych przed 2000 rokiem jest statystycznie niższy, niż w nowszych? Odpowiedzią jest fakt, że biura w takich obiektach często są wynajmowane przez tych samych najemców od dwóch dekad, bądź zajmują oni cały budynek i nawet nie rozważają przeprowadzki do chwili, gdy mają przekonanie, że spełnia on ich potrzeby. Ponadto dużo zależy też od tego ile budynków zostało oddanych do użytkowania w analizowanym przedziale czasowym. W ostatnich latach po prostu dużo się budowało. Teraz nowych inwestycji jest mniej. Czy to się zmieni? Wątpię, gdyż podaż gruntów w mieście jest ograniczona liczbą dostępnych działek, entuzjazm inwestorów ostudziła najpierw pandemia, a następnie widmo recesji wywołanej przez geopolityczne i gospodarcze uwarunkowania. I to są powody, dla których moim zdaniem dynamika oddawania nowych powierzchni biurowych będzie w najbliższych latach niższa

Nie wrócimy do tych poziomów, jak przed pandemią?

W I półroczu, w Warszawie oddano do użytkowania tylko 18,7 tys. mkw., czyli najmniej od 10 lat. Wcześniej było to nawet po 250, 300 tys. mkw. Na lata 2024/2025 w trakcie przygotowania i budowy jest ogółem 230 tys. mkw. Jeśli punktem odniesienia mogą być inne, bardziej dojrzałe rynki, to tam tak również buduje się mniej Podsumowując, po okresie dynamicznego wzrostu w czasach przedcovidowych, rynek w Polsce się stabilizuje.

Główną barierą do rozwoju jest chyba jednak aktywność najemców…

Tak, musimy odpowiedzialnie i konsekwentnie analizować i reagować na potencjał popytowy. Faktem jest, że w Polsce wciąż można kupić atrakcyjną inwestycyjnie działkę z budynkiem, a następnie go wyburzyć i w to miejsce postawić nowy i z pewnością wiele aglomeracji czekać będzie tego typu modernizacja infrastruktury biurowej. Oprócz wskaźników popytowych, a zatem zainteresowania najemców, inwestorzy muszą również brać pod uwagę obecne, wysokie koszty materiałów budowlanych i finansowania inwestycji. Przykładowo, my posiadamy dwie atrakcyjne działki pod nowe biurowce: na terenie naszego kompleksu Adgar Park West z potencjałem na 8 tys. mkw. oraz przy ul. Marynarskiej 10, graniczącą z kompleksem Adgar Plaza, którą kupiliśmy w tym roku, a następnie wyburzyliśmy stary, posadowiony na niej budynek biurowy. Póki co, wstrzymujemy kolejne kroki, zachowując komfort szybkiego reagowania na przyspieszenie rynku i wzrost liczby najemców.

Jak dziś wygląda zapotrzebowanie najemców i jak się do tego dostosowujecie?

Obecnie średni poziom wynajęcia naszych biurowców to ponad 80 proc. Mamy dostępne głównie powierzchnie po kilkaset mkw. Powierzchnie od 300 do 500 mkw. wynajmują się bardzo dobrze. Widać także chęć do wprowadzenia się najemców „od zaraz”. Dlatego mając np. biuro o powierzchni 400 mkw., często wykańczamy je zanim podpiszemy umowę najmu i następnie proponujemy klientom gotowy produkt. Taki „propopytowy” fit-out często jest bardzo skuteczny. Posłużę się przykładem biura na ulicy Skierniewickiej, które wynajęliśmy w zaledwie trzy tygodnie.

Zamiast czekać aż najemca podpisze umowę i wskaże swoje oczekiwania co do układu biura, projektujecie i wykańczacie biura według własnego pomysłu?

Tak, standardowo na rynku kolejność jest nieco inna, większość Wynajmujących woli najpierw zabezpieczyć umowę najmu, zanim zainwestuje w wykończenie. My postanowiliśmy otworzyć się również na inny model biznesowy. Takie podejście daje nam możliwość podpisania umowy krótkoterminowej – nawet na rok czy dwa, ponieważ nie zakładamy konieczności ponownej rearanżacji biura po wygaśnięciu takiej umowy najmu. Atutem jest to, że powierzchnia jest gotowa do wynajęcia „od zaraz”. Najemca akceptuje to, że biuro nie jest szyte na miarę, ale trzeba pamiętać, że dziś wykończenie biura zajmuje przeciętnie kilka miesięcy. Dodatkowo, długo trwa okres decyzyjny, trzeba pogodzić różne potrzeby wewnątrz firmy, a często po roku korzystania z biura i tak okazuje się, że te potrzeby się zmieniają. Najemcy nie zawsze mają na to czas. Cieszy mnie również to, że są oni bardziej elastyczni w zakresie akceptowania układu biura.

Kto jest dominującą grupą najemców na takie powierzchnie? Startupy, branża IT czy działy projektowe większych firm?

Niekoniecznie działy projektowe większych firm, bowiem te świetnie odnajdują się w formatach flexi, łączących wydzieloną powierzchnię biura z funkcjonalnością elastycznych przestrzeni coworkingowych. U nas dominują małe i średnie firmy, ale nie ma reguły co do branż. Są firmy z Ukrainy czy Białorusi, są firmy z sektora IT, fintechy, spółki gamingowe… Naprawdę duży przekrój. To są często firmy, które przenoszą się z innej lokalizacji, bo ze względu na pracę hybrydową potrzebują mniejszej powierzchni i mogą sobie pozwolić na bardziej atrakcyjne lokalizacje, a także lepsze wykończenie.

Czyli cały rynek idzie w kierunku uelastycznienia klasycznych powierzchni?

Poszliśmy bardzo daleko, jeśli chodzi o elastyczność. Jeśli mamy biuro klasyczne, o powierzchni czy to 500 czy 1500 mkw. i mamy klienta, który szuka takiej przestrzeni biurowej na rok, ale jest w stanie zaakceptować ją w istniejącym stanie, bez konieczności rearanżacji, to jesteśmy otwarci na podpisywanie umów krótkoterminowych. Dzięki temu najemcy mają klasyczne biuro, ale na elastycznych warunkach. Co ważne, bardzo często taki kontrakt przeradza się w długoterminową współpracę, klienci dostrzegają walory lokalizacji, funkcjonalność, energię miejsca i chętnie zostają na dłużej. To oczywiście obopólna korzyść, gdyż my nie musimy angażować środków w remont czy rearanżację.

Czy będziecie przekształcać biura, z których wychodzić będą „klasyczni” najemcy, pod taką koncepcję?

Trochę tak jest. Działamy dwutorowo, bo rozwijamy nasz koncept Brain Embassy, np. ostatnio zwolniła nam się większa powierzchnia i tam rozszerzymy nasze biura elastyczne. Kiedy zwalniają się mniejsze powierzchnie, to od razu szukamy nowego pomysłu, czy je podzielić na mniejsze moduły, czy wykończyć. Często powierzchnia opuszczona przez najemcę, który był tam od wielu lat, wymaga generalnego remontu, czasem lekkiego odświeżenia, więc wszystko zależy od danego przypadku. Nie chcemy też robić wszystkiego na raz, oceniamy, jak dana powierzchnia może się wynająć i myślimy, jak ją najlepiej przygotować pod najemcę. Jesteśmy otwarci na najem długoterminowy, ale analizujemy różne opcje.

Wydaje się, że ten rynek biurowy bardzo się rozpływa, uelastycznia…

To zależy, gdzie. Z perspektywy Adgar Poland rzeczywiście tak, ale jeśli mówimy o zupełnie nowych biurowcach, to tam raczej możliwość najmu elastycznego jest wykluczona lub mocno ograniczona. Co więcej, jeśli najemca oczekuje tzw. „biura pod klucz”, to najczęściej wiąże się to z dłuższą umową najmu, żeby koszt fit-out się zamortyzował. W tym sensie obserwujemy rozwarstwienie rynku, deweloperzy nowych nieruchomości chcą dłuższych umów najmu, ale ci, którzy mają starsze, są bardziej elastyczni.

Co w takim razie robi Adgar, by dostosować się do tych zmian?

Rozwijamy markę Brain Embassy, w przyszłym roku w jej portfolio pojawią się nowe lokalizacje. Mamy też projekt Flexi Lease, czyli powierzchnie, które mają przestrzeń wspólną, są unity, przy czym jest to inny produkt, niż ten proponowany przez Brain Embassy – mają bardziej tradycyjny design, są dobrą propozycją dla klientów, którzy chcą dobierać usługi pakietowo i decydować o ich zakresie, a co za tym idzie sterować kosztami. Ten koncept też cieszy się dużym zainteresowaniem naszych klientów. Adgar Poland buduje swoją markę od wielu lat i od zawsze staraliśmy się wyróżniać na rynku. Jako jedno z pierwszych intensywnie rozwijamy koncepcję mixed-use, zakładającą nadawanie naszym inwestycjom również pozabiurowych funkcji poprzez dostępność przedszkoli, siłowni, kawiarni, restauracji i sklepów. Najemcy doceniają również infrastrukturę parkingową z wyższą pulą miejsc postojowych, huby mobilności, w których można wypożyczyć lub naładować pojazdy bezemisyjne, wypożyczalnie rowerów czy hulajnóg. Staramy się również być inicjatorem budowania społeczności najemców, podejmujemy inicjatywy integrujące jej członków wokół ciekawych wydarzeń rozrywkowych, rekreacyjnych czy kulturalnych. Innymi słowy, stawiamy na stabilność, bezpieczeństwo i komfort najemców, ale też tworzenie miejsc sprzyjających pracy, kreatywności i poczuciu wspólnoty. Doświadczenie naszego zespołu zarządzania, który jest w stałym kontakcie z najemcami ułatwia budowanie relacji i dbanie o aktualne potrzeby najemców. Poszukując nowego adresu dla swojego biura warto nas odwiedzić i osobiście przekonać się, że inwestycje Adgar Poland to coś więcej, niż tylko jedne z wielu biurowców na mapie Warszawy.