Alternatywne inwestycje nieruchomościowe w obliczu pandemii. Czy czeka nas [WYWIAD]

Mieszkania na wynajem coraz częściej trafiają na celownik dużych funduszy inwestycyjnych. Firma Golub GetHouse jako jedna z pierwszych na polskim rynku zaczęła budować całe nieruchomości przeznaczone pod wynajem oraz zaangażowaliście się w budowę prywatnych akademików. Jaki jest potencjał polskiego rynku?

Projekty mieszkań na wynajem przyczynią się do zmian na rynku mieszkaniowym. Ich powstanie da młodym ludziom wybór: czy wiązać się na kilkanaście lat z kredytem, czy część swojego wynagrodzenia przeznaczyć na najem. Musimy też pamiętać, że najem instytucjonalny daje duże możliwości na przykład pod kątem mobilności mieszkańców. Inna bardzo ważna kwestia to brak odpowiedzialności za tzw. części wspólne budynku. Nie trzeba obawiać się funduszu remontowego czy nawet spotykać się w ramach wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku inwestycji przeznaczonych typowo pod mieszkania na wynajem odpowiedzialność za bieżące zarządzanie spada na właściciela i zarządcę. Najemca nie musi się niczym przejmować, a dodatkowo może w pełni korzystać z przestrzeni wspólnych, takich jak powierzchnie co-workingowe, siłownie czy np. ze wspólnych kuchni, które można wynająć w celu zorganizowania imprezy. Co więcej, w takich budynkach funkcjonują tzw. community managerowie, którzy są do dyspozycji mieszkańców w każdej sprawie związanej z danym obiektem i jego społecznością.  Inwestycje budowane pod wynajem to zupełnie inny rodzaj budynków niż typowa mieszkaniówka. Tak samo jak prywatne, nowoczesne akademiki w porównaniu do publicznych domów studenckich. Moim zdaniem oba te segmenty są bardzo perspektywiczne i dysponują ogromnym potencjałem do rozwoju. Na potwierdzenie tej tezy przytoczę kilka liczb z rynku akademików. Obecnie, w Polsce mamy 1,3 mln studentów, a do ich dyspozycji jest ogółem 127 384 miejsc noclegowych w akademikach, z czego tylko 6592 łóżek znajduje się w prywatnych inwestycjach.  W 2023 r. będzie to około 14 tys. łóżek. Studenci muszą gdzieś mieszkać. Oczywiście – są prywatne kwatery, ale potrzeby studentów się zmieniają.

Póki co prywatne akademiki w Polsce celowały w studentów zagranicznych ze względu na wyższe stawki za najem w porównaniu do kwater prywatnych. Z kolei bardzo często jest tak, że jeśli ktoś wysyła dziecko na studia i może pozwolić sobie na prywatny akademik, to równie dobrze dzięki niskim stopom procentowym może kupić mieszkanie…

Teoretycznie tak, ale widzimy na przykładzie naszego akademika w Krakowie, że chcą w nim mieszkać również studenci z Polski. Dlaczego? Bo to inny sposób życia i możliwość poznania ludzi także z za granicy. W poprzednim semestrze, w naszym akademiku LivinnX Kraków mieszkali przedstawiciele aż 42 narodowości.  Jedną jednostkę mieszkalną dzieliły na przykład osoby z Polski, Hiszpanii, Włoch i Szwajcarii i co ciekawe  - one świetnie się dogadują. Wręcz korzystają na wspólnym mieszkaniu, bo między innymi szlifują język. W LivinnX naprawdę tworzą się społeczności.

Macie akademik w Krakowie, planujecie inwestycję w Warszawie. Na jakim jest etapie? W jaki sposób na realizację inwestycji wpływa pandemia?

 Sektor akademików w krajach zachodnich zaczął mocno rosnąć w czasie ostatniego kryzysu gospodarczego. Inwestorzy szukali alternatywnych inwestycji i znaleźli tu swoją niszę. Dziś wszyscy szukają takich okazji. W Golub GetHouse długo zastanawialiśmy się, czy w Polsce jest potencjał na uruchomienie takich budynków. Korzystając zarówno ze swoich doświadczeń, jak i wiedzy naszych partnerów z USA, doszliśmy do wniosku, że to się opłaca. Dlatego w 2019 roku zbudowaliśmy nasz pierwszy akademik LivinnX Kraków, w którym jest 710 łóżek i 2 tys. mkw. powierzchni wspólnych. W Warszawie będziemy budowali akademik przy ul. Jagiellońskiej. Obecnie bardzo intensywnie pracujemy z biurem architektonicznym nad zakończeniem koncepcji projektowej tej inwestycji. Zależy nam aby studenci, którzy uczą się w stolicy, mogli zamieszkać w naszym akademiku już w 2022 roku. Już teraz widzimy spore zainteresowanie. W Warszawie jest 22 tys. zagranicznych studentów i tylko jeden działający, prywatny akademik. Potencjał jest zatem kolosalny! Jeszcze w tym roku chcemy wbić pierwszą łopatę na budowie naszego warszawskiego akademika

Czyli pandemia nie zmieniła planów?

Nie, pandemia zupełnie nie wpłynęła na nasze plany projektowe. Rzeczywistym wyzwaniem było przeniesienie się na pracę zdalną i koordynacja wszystkich procesów, ale daliśmy radę. 

W jaki sposób pandemia wpłynie w dłuższej perspektywie na rynek akademików? Na początku roku chwaliliście się, że obłożenie w Krakowie wynosiło ponad 60 proc. Pandemia na pewno ten procent zmniejszyła, ale czy w dłuższej perspektywie zainteresowanie przyjazdami do Polski przez zagranicznych  studentów nie zatrzyma rozwoju tego rynku?

Jeśli chodzi o to, co wydarzyło się podczas pandemii, to już od początku marca podjęliśmy stanowcze działania mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa naszym mieszkańcom. Ograniczyliśmy dostęp osób z zewnątrz do budynku i opracowywaliśmy strategie działań na każdą nową okoliczność. Jednocześnie dbaliśmy o morale w budynku, organizowaliśmy konkursy dla studentów, a w czasie Świąt przygotowaliśmy naszym mieszkańcom specjalne śniadanie Wielkanocne – każdy dostał je do swojego pokoju. Paradoksalnie mieszkanie w jednym akademiku sprawiło, że studenci lepiej znieśli okres zamknięcia, niż mieszkając „na mieście”. Mieliśmy także sporo telefonów ze strony rodziców z Włoch czy Hiszpanii, czyli krajów, w których pandemia miała znacznie gorsze oblicze niż w Polsce. Oni przekonywali dzieci, by zostały w akademiku, bo tu było bezpieczniej. Oczywistym jest, że przyszłość rynku prywatnych akademików zależy od tego, jak zmieni się liczba zachorowań. W Golub GetHouse początkowo zakładaliśmy, że w drugim roku działalności będziemy mieli obłożenie na poziomie 90-95 proc. Obecnie w LivinnX Kraków mamy wynajętych ponad 200 miejsc. Z naszych doświadczeń wynika, iż wzmożone zainteresowanie akademikiem następuje w momencie ważnych wydarzeń w kalendarzu studenta, tj. informacji o przyjęciu na studia czy – jak w tym roku – formule zajęć uczelnianych. W związku z pandemią COVID-19, wiele uczelni nadal nie podjęło ostatecznej decyzji co do tego, czy w nadchodzącym semestrze ich studenci będą mogli fizycznie uczestniczyć w zajęciach czy też nastąpi kontynuacja nauki zdalnej. Nie dziwi więc nas to, że wielu młodych ludzi odkłada poszukiwanie zakwaterowania na później. Co więcej, spodziewamy się, że 1 października, tj. początek roku akademickiego, może być tym dniem, w którym studenci dopiero zaczną podejmować jakiekolwiek wiążące decyzje. Dotyczy to zwłaszcza rodzimych studentów.

Jakie musi być obłożenie, by inwestycja była rentowna?

Z naszych doświadczeń i obserwacji wynika, że jest to 60-70 proc. Przy takim poziomie możemy spokojnie dbać o budynek i myśleć o przyszłości. To wyższy poziom niż w przypadku inwestycji hotelarskich, bo tu musimy dbać o najemców od rana do wieczora. Ponosimy też większe koszty eksploatacyjne. 

Obecnie Golub GetHouse jest właścicielem wszystkich mieszkań w budynku. Czy myślicie o wyjściu z ofertą do prywatnych inwestorów i stworzenia czegoś w stylu „condoakademika”?

Nasza strategia zakłada sprzedaż całego budynku do jednego podmiotu. Nigdy nie analizowaliśmy opcji sprzedaży mieszkań do pojedynczych klientów. Teoretycznie istnieją takie możliwości na rynku, ale my nie chcemy tak działać. Trudno powiedzieć, które podejście jest lepsze, pokaże to czas. To bardzo młody rynek, wszyscy się go trochę uczymy, ale moim zdaniem bardzo duże znaczenie ma dobre zarządzanie takimi budynkami. Czy w inwestycji, w której jest 300 właścicieli można to robić skutecznie? My w tej kwestii bazujemy na kompetencjach naszego partnera z USA. CA Ventures ma w portfelu 18 tys. łóżek i bardzo dużą wiedzę o tym, jak ten biznes działa. Przenosimy ich doświadczenia do Polski i równocześnie dostosowujemy je do lokalnej specyfiki. Wielu studentów, którzy zaczęli u nas mieszkać w pierwszym roku działalności, podpisało umowy na kolejny rok. To chyba sygnał, że wszystko idzie w dobrym kierunku. 

Na czym polega ta lokalna specyfika? Na ile polskie akademiki przypominają te amerykańskie?

Najważniejsze dla nas było pokazanie, jaka jest rola menadżera takiego obiektu i jak zachowują się w takich miejscach studenci.  Jeszcze przed rozpoczęciem prac nad projektem akademika LivinnX Kraków, sprawdziliśmy, na jakie elementy wspólnego mieszkania musimy położyć największy nacisk, analizowaliśmy także strategie marketingowe i zasady panujące w amerykańskich akademikach. Teraz testujemy, czy te zwyczaje w Polsce się przyjmują. Poza wyjątkową ofertą udogodnień, postawiliśmy na podkreślenie roli społeczności w akademiku oraz odpowiednim doborze kadry zarządzającej, która jest w stałym kontakcie z naszymi mieszkańcami. Menadżerka akademika w Krakowie przez 14 lat mieszkała w USA, w których zarządzała właśnie takimi obiektami. Jej doświadczenie jest dla nas bezcenne, zwłaszcza, że pochodzi z Polski, więc zna tutejszą specyfikę. Bo wyzwaniem jest nie tylko praca ze studentami, ale także i ich rodzicami. Sporo zmieniła pandemia, bo na to nikt nie był przygotowany. Współpracowaliśmy jednak z Amerykanami i część rozwiązań była wprowadzana zarówno w Polsce, jak i USA. 

Co dalej z inwestycjami w mieszkania pod wynajem?

To obecnie trzeci filar naszego biznesu, obok akademików i rynku biurowego. Mamy w przygotowaniu 3 projekty mieszkaniowe w Warszawie. Pierwszy z nich, przy ul. Grzybowskiej 59, sprzedaliśmy jeszcze zanim nawet zaczęła się jego budowa. Pracujemy nad tym, by wystartować z nią jak najszybciej. Dwa kolejne projekty realizujemy pod marką Inspirentals. Inwestycja Liberty Tower u zbiegu ul. Grzybowskiej i Żelaznej to projekt wielofunkcyjny, bo powstanie w nim również hotel. Warto także wspomnieć o tym, że obok zupełnie nowego budynku, który zrealizujemy, odbudujemy również zabytkową kamienicę. Kolejna inwestycja z mieszkaniami na wynajem powstanie przy ul. Postępu. Jak widać, wszystkie te projekty lokujemy w okolicach hubów biurowych. Są one dedykowane głównie pracownikom, którzy nie chcą tracić mnóstwa czasu na dojazdy. Duży nacisk, podobnie jak w przypadku akademików, kładziemy tu na kwestie zarządzania obiektami i w tej materii także wzmacniany nasze kompetencje.

Czyli rozumiem, że w przypadku sprzedaży budynków, np. Grzybowskiej 59, będziecie dalej nimi zarządzali?

Nie mogę teraz w 100 proc. odpowiedzieć na to pytanie. Na pewno byśmy chcieli nim dalej zarządzać, ponieważ nasze projekty przygotowujemy kompleksowo, od początku do końca. Nasza strategia zakłada wybudowanie obiektu i jego ustabilizowanie pod względem finansowym. Oczywiście wcześniej też sprzedajemy, ale to, czy będziemy dalej zarządzali konkretną inwestycją, zależy od kupującego. Na pewno mamy kompetencje, by to robić.

Jaka jest pana ocena rynku mieszkań na wynajem? Czy widzicie potencjał do budowy takich inwestycji w innych miastach?

Oczywiście, że tak. Proszę zwrócić uwagę na to, że w Polsce funkcjonują już takie inwestycje i cieszą się one bardzo dużym powodzeniem. We Wrocławiu czy Łodzi poziom wynajęcia wynosi blisko 95 proc., więc to pokazuje, że sektor ten będzie się rozwijał. Na pewno najciekawsze są miejsca, w których jest dużo biur. Trzeba jednak pamiętać, że budowa takiej inwestycji jest bardzo kompleksowa. Pytanie, jak zmieni się ten rynek w kwestii pozyskania finansowania bankowego. To, jak podmioty finansujące będą podchodziły do przyszłości rynku, będzie miało olbrzymie znaczenie. Obecnie mamy do czynienia z pewnym okresem zawieszenia – potencjalni kupujący zastanawiają się, co jest dla nich najlepsze: zakup mieszkania, może domu, działki budowlanej czy wynajem. Dlatego w ostatnim czasie mocno wzrosło zainteresowanie np. „bliźniakami”. Niezależnie od tego, w mojej ocenie, mieszkania na wynajem będą cieszyły się  dużym zainteresowaniem. Obecna sytuacja może tą popularność jeszcze zwiększyć. 

Z drugiej strony spadek cen mieszkań i niskie stopy procentowe mogą sprawić, że ludzie będą woleli kupić mieszkania…

Jeśli chodzi o sektor mieszkań na wynajem, musimy pamiętać, że jesteśmy na etapie przygotowania tych projektów. Przed nami cały proces inwestycyjny związany z budową. Wynajem zaczyna się jakieś 6 miesięcy przed zakończeniem budowy. Jak wtedy będzie wyglądał rynek? Nie mamy pewności. Nie wiadomo, jak długo przyjdzie nam walczyć z pandemią, jak długo jeszcze będziemy musieli myśleć o dystansie społecznym, o maseczkach w przestrzeniach publicznych i w sklepach. Jak szybko rynek wróci do normy? Tego również nie wiemy. Wszystko dzieje się błyskawicznie. Czy ktoś w lutym spodziewał się, że przez kilka tygodni będziemy zamknięci w domach? 

Trudno dzisiaj prorokować, w jaki sposób pandemia wpłynie na nasz biznes. Moim zdaniem mamy teraz okres przejściowy, w którym obserwujemy pewną panikę wynikającą z lockdownu i wciąż sporej liczby zachorowań. Wszyscy wstrzymali się z decyzjami. Na podsumowania przyjdzie czas. To prawda, że na wielu rynkach widzimy spadki cen mieszkań, ale nigdy nie wiadomo, jak mocno one spadną. Za chwilę będziemy mogli przeczytać, że znów mamy rekordowe stawki za metr… Za dwa miesiące możemy rozmawiać w zupełnie innej sytuacji rynkowej.

Mimo to inwestycje nie będą wstrzymane? 

Nie będą. Oczywiście analizujemy otaczająca nas sytuację, ale nad projektami nadal będziemy sukcesywnie pracowali. 

Myślicie o wejściu w nowe segmenty – na przykład wspomniane przez Pana osiedla domków?

Nie sądzę, byśmy mogli wejść w zupełnie nowy sektor, biorąc pod uwagę to, że zaczynamy wielkie projekty w dość nietypowych segmentach na rynku. Praca przy takich budynkach, jakim są projekty wysokościowe, to wielkie wyzwanie. Na pewno będziemy się na tym skupiali, a nie na szukaniu kolejnych nisz. Osobiście uważam, że segment domów i działek budowlanych jest bardzo interesujący i wiele tu się może wydarzyć. To potwierdza moje wcześniejsze słowa – kilka miesięcy temu nikt nie sądził, że tak mocno wzrośnie popyt na ogródki działkowe czy domy.