Wynajem powierzchni handlowych. Nowe orzecznictwo, nowe wyzwania [ANALIZA]

Justyna Dereszyńska Justyna Dereszyńska
Ostatnie 12 miesięcy przyniosło gruntowną zmianę w relacjach między najemcami a wynajmującymi powierzchnie handlową. Walka trwa a jednym z narzędzi stał się art. 3571 kodeksu cywilnego, czyli klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków. Analizę nowej sytuacji przygotowała Justyna Dereszyńska, Radca prawny, Senior Associate w kancelarii Squire Patton Boggs.

Zyskaj dostęp do bazy artykułów z „My Company Polska” Zamów teraz!

Pandemia COVID 19 jest unikatową – choć niepożądaną - okazją do przetestowania w praktyce na od dawna niespotykaną skalę szczególnej regulacji art. 3571 kodeksu cywilnego (k.c.), znanej jako rebus sic stantibus, czyli klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. 

Przypomnijmy, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron.

Wynajem powierzchni handlowych. Nowe uwarunkowania

Niniejszy tekst nie jest kolejną analizą przesłanek klauzuli, lecz sygnalizuje trendy w orzecznictwie na przestrzeni minionego roku. Orzecznictwo to z oczywistych względów ogranicza się do postanowień sądów pierwszej instancji wydawanych w postępowaniach w przedmiocie zabezpieczenia roszczeń formułowanych na gruncie wspomnianego przepisu. Roszczenia te dotyczyły ukształtowania sytuacji stron umów na podstawie art. 3571k.c., a wnioski o udzielenie zabezpieczenia formułowane były przede wszystkim w stanach faktycznych opartych na umowach najmu powierzchni handlowych i usługowych w galeriach, które zostały dotknięte restrykcjami sanitarnymi począwszy od marca 2020 roku. 

Idąc śladem wcześniejszego (przedpandemicznego) orzecznictwa i jasnego stanowiska doktryny, sądy przyjmowały w 2020 i bieżącym roku, że zjawisko epidemii (pandemii) jest typowym przykładem sytuacji, o której mowa w art. 3571 kodeksu cywilnego.To oczywiście nie wystarczy, bowiem przepis art. 3571 k.c. powinien znaleźć zastosowanie dopiero wówczas, gdy nadzwyczajna zmiana stosunków skutkuje nadmiernymi trudnościami w wykonaniu zobowiązania lub grozi jednej ze stron rażącą stratą. Konsekwencje pandemii COVID-19 wprawdzie nie mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka kontraktowego, jednak ich aprioryczne uznanie za nadzwyczajną zmianę stosunków nie jest możliwe. Każdy stan faktyczny musi być oceniony indywidualnie.

Więcej w dziale prawo i podatki

Wynajem powierzchni handlowych. Art. 3571

Tymi wytycznymi kierowały się sądy rozpatrujące wnioski o zabezpieczenie roszczeń składane przez przedsiębiorców w ciągu ostatniego roku. Oddalając jeden z takich wniosków , Sąd Okręgowy w Warszawie uznał pandemię za nadzwyczajną zmianę stosunków w rozumieniu art. 3571 k.c., zauważył także, że strony nie mogły przewidzieć, jaki wpływ na ich stosunek umowny wywrze zmiana okoliczności. Podkreślił jednak również, że wymagane jest uprawdopodobnienie, że spełnienie umówionego świadczenia w zmienionych warunkach groziłoby stronie rażącą stratą oraz wykazanie związku przyczynowego między taką stratą a nadzwyczajną zmianą warunków. 

Tymczasem, na gruncie badanego stanu faktycznego Sąd nie dopatrzył się spełnienia tego ostatniego warunku. Mianowicie, wnioskodawca nie skorzystał z możliwości danej przez ustawodawcę w art. 15 ze ust. 1 w zw. z art. 15ze ust. 2 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 r. , czyli nie złożył, ani nie miał zamiaru złożyć bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, w zamian za wygaśnięcie zobowiązania objawiającego się poprzez uiszczanie umówionej kwoty czynszu na rzecz obowiązanego. Z tego sąd wyprowadził wniosek, że kondycja finansowa wnioskodawcy była najwyraźniej na tyle dobra, że nie musiał on sięgać po uprawnienie przyznane we wspomnianym akcie prawnym. Nie zdołał zatem uprawdopodobnić, że wykonanie umowy jest w obecnej sytuacji dla niego nie do udźwignięcia. 

Sąd wziął również pod uwagę fakt, iż lokal, którego najem legł u źródeł wniosku o zabezpieczenie, nie jest jedynym, w którym wnioskodawca prowadzi działalność, jak też to, że wnioskodawca, wzorem wielu przedsiębiorców, prowadzi sprzedaż także w Internecie. Nie bez znaczenia dla konkluzji sądu okazała się również tendencja wzrostowa widoczna od pewnego czasu w przychodach wnioskodawcy z działalności prowadzonej w lokalu. 

W takiej sytuacji sąd nie dostrzegł zasadności w pozbawianiu drugiej strony (wynajmującego) środków należnych jej z tytułu umowy najmu. Sąd przypomniał o należytym wyważeniu interesów stron, tak na gruncie art. 3571 k.c., jak i przepisów o zabezpieczeniu roszczeń.

Inny nieco wydźwięk ma postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 13 sierpnia 2020 roku . W nim również Sąd uznał, że wnioskodawca uprawdopodobnił wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, w efekcie czego przychód osiągany z prowadzonej działalności istotnie się obniżył. 

Sąd liberalniej podszedł w tym wypadku do oceny wystąpienia przesłanki nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia lub groźby rażącej straty, skupiając się przede wszystkim na różnicy w wysokości przychodów osiąganych przed pandemią i po jej wystąpieniu. Sąd uznał, iż przesłanka ta zachodzi, pomimo że wnioskodawca nie wykazał, że nie dysponuje środkami na pokrycie czynszu najmu czy że np. odmówiono mu udzielenia kredytu. Sąd dużą wagę przywiązał nadto do branży, w jakiej operuje wnioskodawca, wskazując, że sprzedaż akcesoriów turystycznych ucierpiała szczególnie w zaistniałych warunkach społecznych i gospodarczych, na skutek wprowadzonych odgórnie ograniczeń w podróżowaniu. 

Sąd wziął także pod uwagę, że jedną z metod ustalania wysokości czynszu przez strony w umowie było uzależnienie jego kwoty od obrotu, strony zatem same dostrzegały istotny związek między należnym za użytkowanie lokalu wynagrodzeniem a przychodami najemcy. Skoro zaś zgodnie z zasadą słuszności, koszty nadzwyczajnej zmiany okoliczności powinny obciążać obie strony stosunku prawnego, a najemca znalazł się w sytuacji przymusowej, tym bardziej zasadna jest sądowa ingerencja w treść stosunku obligacyjnego. 

Inne, tym razem niekorzystne dla wnioskodawcy postanowienie Sądu Okręgowego w Warszawie  podkreśliło wagę prawidłowego wskazania przez wnioskodawcę takiego sposobu zabezpieczenia, który stwarza gwarancję udzielenia mu tymczasowej ochrony prawnej przy uwzględnieniu zarówno interesu uprawnionego, jak i okoliczności sprawy. Co więcej, wnioskodawca powinien należycie określić roszczenie, z którym zamierza wystąpić, czyli wskazać konkretnie, na czym ma polegać zmiana stosunków prawnych. 

W tej sprawie sąd znacznie mniej przychylnie ocenił sytuację gospodarczą przedsiębiorcy dotkniętego skutkami restrykcji, wskazując, że nawet pomimo pogorszenia warunków w turystyce międzynarodowej, ożywienie notuje, według sądu, turystyka krajowa (również w tej sprawie wnioskodawcą był podmiot oferujący akcesoria podróżne). Sąd dodał także, że niewystarczające okazały się przedstawione przez wnioskodawcę analizy i prognozy rynkowe, na podstawie których sąd nie dał wiary przewidywaniom co do dalszego pogorszenia sytuacji przedsiębiorcy.

Wynajem powierzchni handlowych. Klub fitness poszedł do sądu

Na silny związek pomiędzy spełnieniem przesłanki potencjalnej rażącej straty lub nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia z branżą, w jakiej działa wnioskodawca zwrócił uwagę Sąd Okręgowy w Warszawie w postanowieniu z dnia 7 stycznia 2021 r.  W tej sprawie uwzględniony częściowo wniosek został złożony przez właścicieli klubu fitness. Sąd uznał tę branżę za jedną z najsilniej dotkniętych skutkami pandemicznych restrykcji i postanowił o obniżeniu czynszu na czas sporu sądowego, odmawiając jednak przy tym wydania zakazu wypowiadania umowy najmu przez wynajmującego, w wypadku nieuiszczenia czynszu, uznając taki sposób zabezpieczenia za nadmierny i bez związku z ochroną wnioskodawców w przyszłym procesie o ukształtowanie stosunku prawnego. 

W kontekście interesu w udzieleniu zabezpieczenia Sąd Okręgowy w Warszawie w częściowo korzystnym dla wnioskodawcy orzeczeniu  zwrócił uwagę na rozpoczęcie przez wynajmującego egzekucji należności z tytułu czynszu najmu, podkreślając nadto, że brak zapłaty może ostatecznie nawet prowadzić do rozwiązania umowy przez wynajmującego. W ocenie Sądu uzasadnia to istnienie interesu w udzieleniu zabezpieczenia, konieczne jest bowiem tymczasowe uregulowanie praw i obowiązków stron umowy. 

W innym orzeczeniu , oddalając wniosek o zabezpieczenie, Sąd wskazał, że brak uprawdopodobnienia roszczenia wyklucza jednocześnie istnienie interesu w udzieleniu zabezpieczenia. Niezależnie od powyższego Sąd położył nacisk na zaniechanie wiarygodnego przedstawienia przez wnioskującego jego złej sytuacji finansowej, a w szczególności tego, jak spadek sprzedaży wpłynie na jego całościowy budżet w przyszłości i w jakim stopniu obniżył jego dotychczasowe przychody. Na obowiązek bardzo dokładnego przedstawienia sytuacji finansowej przez wnioskodawcę wskazuje Sąd Okręgowy w Warszawie także w innych swoich postanowieniach .

Już tylko omówione powyżej kilka orzeczeń jednego, warszawskiego, sądu, pokazuje, jak rożnie składy orzekające mogą podchodzić do zbliżonych trudności ekonomicznych, dotykających nawet przedsiębiorców z tej samej branży. 

Chociaż sama kwalifikacja pandemii jako okoliczności uzasadniającej sięgnięcie po instrument z art. 3571 k.c. nie budzi wątpliwości, to przedsiębiorca niewątpliwie musi włożyć niemały wysiłek w przekonanie sądu o swojej złej sytuacji biznesowej. Powołanie się na problemy występujące w danej gałęzi gospodarki czy przedstawienie ogólnorynkowych analiz może okazać się niewystarczające. Nawet przedsiębiorcy z branż najsilniej poszkodowanych restrykcjami nie mogą liczyć na automatyczne uwzględnienie wniosków. Przesłankę rażącej straty rozumieją przy tym składy orzekające różnie – czasem wystarczy wykazanie zmniejszenia przychodów w najmocniej dotkniętym pandemią sektorze biznesu, ale częściej wymagane jest zobrazowanie bardzo złej sytuacji całego przedsiębiorstwa. Skorzystanie z mechanizmów wsparcia zaoferowanych przez ustawodawcę w specustawach to dodatkowe punkty w oczach sądu. 

Podobnie ma się sprawa z koniecznością uprawdopodobnienia interesu w udzieleniu zabezpieczenia (ryzyko nieosiągnięcia celu procesu), który w przypadku powództw o ukształtowanie może być szczególnie trudny do zaprezentowania w labilnej i nieprzewidywalnej sytuacji, w jakiej znalazła się cała gospodarka. Z pewnością widoczne jest oczekiwanie, aby sytuacja finansowa wnioskodawcy była przedstawiona możliwie najszerzej i z odniesieniem do przewidywanych na przyszłość prognoz jej rozwoju. Składy orzekające zwracają przy tym uwagę na możliwości rekompensowania ponoszonych strat w innych kanałach zbytu (np. Internet), te kwestie warto zatem również we wnioskach zaadresować. 

Dużą wagę należy także przywiązywać do precyzyjnego określenia roszczenia, z którym zamierza się wystąpić w pozwie (wskazania, co sąd winien zrobić z umową, by ocalić ekonomiczny byt wnioskodawcy). W ramach samego sposobu zabezpieczenia do uzyskania jest czasowa obniżka czynszu, ale raczej nie ma sensu oczekiwać, że sąd zakaże drugiej stronie na przykład sankcyjnego rozwiązania umowy. 

Statystyka wskazuje, że większość wniosków o zabezpieczenie jest oddalanych. Jednakże zastosowanie się do wytycznych, które można już odszyfrować z bieżącego orzecznictwa, zwiększa szanse na uzyskanie korzystnego orzeczenia. Ono zaś może przynieść sporą ulgę i zwiększyć komfort biznesowy na czas trwania procesu, w którym sąd rozstrzygnie o zasadności zastosowania art. 3571 k.c.

 

 

ZOBACZ RÓWNIEŻ

POLECAMY