Podaż biur w polskich miastach z dużymi wzrostami

Największymi regionalnymi rynkami biurowymi pozostały Kraków (1,42 miliona mkw.), Wrocław (1,18 miliona mkw.) oraz Trójmiasto (0,84 miliona mkw.). Kolejnymi rynkami, które rywalizują o miano piątego największego rynku biurowego w Polsce są Poznań (0,56 miliona mkw.), Katowice (0,53 miliona mkw.) oraz Łódź (0,53 miliona mkw.) najmniejszymi rynkami ujętymi w analizie są Lublin (0,19 miliona mkw.) oraz Szczecin (0,18 miliona mkw.). Nowa podaż w Warszawie na koniec 2019 roku wyniosła 162 200 mkw. w 17 budynkach.

W miastach regionalnych oddano do użytku łącznie 545 600 mkw. w 57 projektach. Największym budynkiem oddanym do użytku w Warszawie był projekt Wola Retro (Develia – 24 500 mkw.). Z kolei w miastach regionalnych do największych projektów oddanych do użytku w tym roku możemy zaliczyć dwa projekty firmy Vastint: drugą fazę kompleksu Business Garden w której skład weszło łącznie pięć budynków o łącznej powierzchni 76 700 mkw. oraz drugą fazę kompleksu Poznań Business Garden o łącznej powierzchni 46 100 mkw. Kolejnymi projektami były Neon - czwarty etap kompleksu Alchemia (Torus – 33 700 mkw.) w Gdańsku, Tischnera Office (Cavatina – 32 800 mkw.) w Krakowie, pierwszą fazę kompleksu Brama Miasta (Skanska – 25 500 mkw.).

Na koniec 2019 roku w budowie znajdowało się 89 projektów o łącznej powierzchni 1,6 miliona mkw., z czego największa ilość nowych inwestycji powstanie w Warszawie (28), Krakowie (13), Trójmieście (15) oraz Łodzi (10) i Katowicach (10). Średnia wielkość tych inwestycji to 17 700 mkw., z czego ponad 68 proc. to projekty większe niż 10 000 mkw.

Najemcy w 2019 roku wynajęli łącznie 1 570 500 mkw., co jest wartością rekordową od początku prowadzenia statystyk. Do najbardziej aktywnych rynków możemy zaliczyć Warszawę, Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto, w których udział we wszystkich transakcjach zawartych na analizowanych rynkach wyniósł odpowiednio 56 proc., 17 proc., 8 proc. oraz 6 proc. Dodatkowo warto wspomnieć o relatywnie wysokiej aktywności najemców w Katowicach, gdzie wynajęto łącznie ponad 82 000 mkw. Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie był generowany przez najemców z sektora bankowego, telekomunikacyjnego oraz IT. Z kolei czynnikiem wpływającym na rozwój rynków regionalnych jest ciągły rozwój sektora usług dla biznesu - podsumowuje Jan Szulborski, konsultant w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield, autor raportu.

W 2019 roku poziom absorpcji na dziewięciu największych rynkach w Polsce wyniósł 604 000 mkw. i był o blisko 31 proc. niższy niż w 2018 roku. Na wskaźnik absorpcji miał przede wszystkim wpływ ograniczony poziom podaży nowej powierzchni w Warszawie, który pomimo rekordowej aktywności najemców osiągnął najniższy poziom od 2011 roku. Pomimo relatywnie gorszego wskaźnika absorpcji netto, w wyniku porównywalnego do zeszłego roku popytu na powierzchnie biurową w analizowanych miastach, poziom pustostanów dla analizowanych rynków osiągnął poziom 8,7 proc. i był o 0,2 pp. Wyższy niż analogicznym okresie ubiegłego roku. Wskaźnik niewynajętej powierzchni na analizowanych rynkach znajdował się w przedziale od 4,9 proc. w Trójmieście do 12,5 proc. we Wrocławiu.

W 2019 roku stawki czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie w większości analizowanych lokalizacji i wynosiły między 12,0 a 15,0 EUR/ mkw. miesięcznie. Stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 24 EUR/ mkw./ miesięcznie. Udział sektora biurowego w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł 50 proc., co odpowiada 3,84 miliarda EUR. Inwestorzy byli najbardziej aktywni w Warszawie, gdzie przeprowadzili transakcje o łącznym wolumenie 2,42 miliarda EUR. W najbliższych kwartałach cały czas będziemy obserwować presję na dalszą kompresję stop kapitalizacji. W Warszawie stopy kapitalizacji za najlepsze budynki biurowe znajdują się na poziomie 4,5 proc., w Krakowie i Wrocławiu na poziomie 5,5 proc. a w Trójmieście na poziomie 6,75 proc.