Rentowność inwestycji w mieszkania pod wynajem coraz bardziej spada

O aktualnej sytuacji na rynku najmu mieszkań piszą eksperci Expandera i Rentier.io w ramach nowego raportu. 

Ceny najmu spadają, ale w niewielkim stopniu

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że niższe stawki niż w kwietniu pojawiły się w 9 z 17 badanych miast, a wzrosty w 8 z 17. Gorzej wygląda to, gdy weźmiemy pod uwagę, jakie zmiany dokonały się od stycznia. W tym przypadku mamy 11 z 17 miast ze spadkiem i tylko 5 z 17 ze wzrostem. Spadki są jednak na tyle nieduże, że w 13 z 17 miast stawki wciąż są wyższe niż przed rokiem. Sytuacja najemców się jednak poprawia, ponieważ koszty najmu są przeciętnie o 2,7% wyższe niż przed rokiem, a średnie wynagrodzenie wzrosło o 11,4%. 

Co ciekawe, w kwietniu Warszawa spadła na trzecie miejsce pod względem wysokości średniego dochodu. Wyprzedziły ją Kraków i Gdańsk. Koszty najmu nadal najwyższe są jednak w stolicy. W maju w nowych ogłoszeniach nieznacznie przeważały spadki cen. Największe obniżki w porównaniu do cen z ogłoszeń dodanych w kwietniu br. zaobserwowaliśmy w Częstochowie (-4,1%), Białymstoku (-2,2%) i Sosnowcu (-2,1%). Największe wzrosty z kolei wystąpiły w Bydgoszczy (+4,6%), Toruniu (+4,1%) oraz Gdańsku (+3,7%).

Większą przewagę spadków widać w porównaniu stawek majowych ze styczniowymi. W tym przypadku mamy 11 miast, w których stawki spadły i 5, w których wzrosły. Niewiele jest jednak znaczących zmian, czyli przekraczających 5%. W Częstochowie najem staniał od stycznia o 8,5%, a w Radomiu o 6,5%.

Zawsze największym zainteresowaniem cieszą się jednak dane z tzw. wielkiej piątki, czyli Gdańska, Krakowa, Poznania, Wrocławia i Warszawy. W ich przypadku zauważalne zmiany pojawiły się jedynie we Wrocławiu (spadek o 2,4% od stycznia) i w Gdańsku (wzrost o 2,9% od stycznia). W pozostałych mamy zmiany nieprzekraczające 1%.

Ponieważ tegoroczne spadki nie były zbyt duże, to przeciętne stawki najmu najczęściej są wciąż wyższe niż przed rokiem. Taka sytuacja ma miejsce w 13 z 17 badanych miast. Taniej niż przed rokiem jest tylko w 4 z 17 miast.

Przeczytaj także: Jeśli nie mieszkania, to co?

Koszty najmu w maju 2024 r.

Rentowność inwestycji w mieszkania maleje

Spadki stawek najmu w połączeniu z wciąż rosnącymi cenami ofertowymi mieszkań powodują, że spada rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, wynosi średnio 4,66% netto. Przed rokiem, gdy mieszkania były znacznie tańsze, ta rentowność wynosiła średnio 5,35%.

Ponieważ są to wartości netto, to dla lepszego zrozumienia sytuacji można to porównać do spadku oprocentowania lokaty bankowej z 6,6% do 5,75%.

Wyliczenie dotyczy mieszkania, które jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku i kupione bez udziału kredytu. Uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty (dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Średni dochód w Warszawie niższy niż w Krakowie i Gdańsku

Po raz kolejny eksperci Expandera i Rentier.io zbadali również różnice w dochodzie, jaki pozostaje po opłaceniu kosztów najmu w poszczególnych miastach. Co ciekawe, z danych GUS wynika, że w kwietniu przeciętne wynagrodzenie w Warszawie (10 044 zł brutto) było niższe niż w Krakowie (10 652 zł brutto) i w Gdańsku (10 200 zł).

Jednocześnie stolica jest jednak zdecydowanie najdroższa, jeśli chodzi o koszty najmu mieszkań. W przypadku lokalu o powierzchni 50 m² przeciętny koszt to 3 784 zł. Dla porównania w Krakowie jest to 3 163 zł, a w Gdańsku 3 215 zł. Poziom życia najemcy w Warszawie, rozumiany jako dochód po opłaceniu najmu, jest tam więc wyraźnie niższy niż w Krakowie czy Gdańsku.

W przypadku, gdy para z dochodem wynoszącym po 80% średniego wynagrodzenia wynajmuje mieszkanie o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie, to w Warszawie na życie pozostaje im 7 700 zł. Lepszy wynik zaobserwowaliśmy nie tylko w Gdańsku (8 440 zł) czy Krakowie (8 984 zł), ale również w Bydgoszczy (8 657 zł) i Katowicach (8 551 zł).

Z kolei w ujęciu procentowym Warszawa wypada najgorzej wśród 13 analizowanych miast. Koszt najmu pochłania tam bowiem aż jedną trzecią dochodu. Najlepiej pod tym względem wypadają Bydgoszcz (20%), Katowice (21%) i Toruń (24%).