Sprzedaż nieruchomości a status podatnika VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT) za podatnika VAT uznaje się m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. 

Natomiast działalność gospodarczą ustawa VAT definiuje jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT). 

Praktyka organów skarbowych, dotycząca zarówno wszczynanych postępowań podatkowych, jak i prób uzyskania korzystnych interpretacji indywidualnych, pozwala wysnuć generalne wnioski i ocenić, w jakich sytuacjach i okolicznościach – podczas sprzedaży nieruchomości – urząd skarbowy uzna nas za przedsiębiorcę i jednocześnie podatnika VAT. 

W pierwszej kolejności zainteresowanie organów wzbudzają osoby, które dokonują jednorazowo sprzedaży dużej liczby nieruchomości lub których sprzedaż jest powtarzalna. 

Drugą kategorią osób są najczęściej rolnicy, którzy dokonują przeklasyfikowania swoich gruntów (np. na grunty pod zabudowę) oraz ich zbycia. 

Wśród okoliczności prowadzących do uznania, że sprzedający nieruchomość jest w istocie przedsiębiorcą (podatnikiem VAT) i wykonuje działalność gospodarczą, organy skarbowe najczęściej wskazują: dokonanie podziału nieruchomości gruntowych na mniejsze działki, uzbrojenie gruntu, wprowadzenie zmian w zagospodarowaniu przestrzennym nieruchomości, ogłoszenie sprzedaży nieruchomości na portalach branżowych, nawiązanie współpracy z biurem sprzedaży nieruchomości, sprzedaż nieruchomości wcześniej wykorzystywanej w działalności gospodarczej, a także wycofanej z działalności po wielu latach. 

Warto w tym miejscu wskazać wyrok WSA w Gdańsku z 23 października 2018 r. (sygnatura I SA/Gd 844/18), w którym sąd stwierdził, iż nie ma znaczenia dla celów podatku VAT, że „od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do powzięcia zamiaru sprzedaży upłynął znaczny, bo ponad dwudziestoletni okres, a zakup nieruchomości miał charakter jednorazowy. Okoliczność ta nie wyklucza jednak gospodarczego charakteru tych działań. Ogół podejmowanych na przestrzeni wielu lat działań związanych z nabyciem nieruchomości i jej przygotowaniem do sprzedaży stanowił czynności podmiotu gospodarczego, a podjęte działania miały cel zarobkowy”. 

Analizowanym zagadnieniem zajmował się również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W sprawach o sygnaturach C-180/10 i C-181/10 wypracowano regułę, która nakazuje zbadać i porównać, czy dana osoba działa w sposób analogiczny i wykorzystuje środki podobne do profesjonalnych podmiotów gospodarczych, zajmujących się obrotem nieruchomościami. 

Niestety, polskie sądy administracyjne nadal nie mogą wypracować jednolitej i transparentnej linii interpretacyjnej. W konsekwencji organy skarbowe coraz chętniej wdają się w spór podatkowy, który mają dużą szansę wygrać. 

W tych okolicznościach warto przed dokonaniem sprzedaży nieruchomości dokonać pogłębionej analizy z perspektywy ryzyka podatkowego.