Co się dzieje na warszawskim rynku biurowym?

PODAŻ: stagnacja potrwa nawet do 2026 roku

Po II kwartale 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,26 mln mkw.

Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o ok. 98 000 mkw. w ramach siedmiu budynków biurowych. Warto jednak podkreślić, że moment największej aktywności w finalizowaniu projektów biurowych mamy w tym roku za sobą – 65%, czyli 63 700 mkw. nowej podaży zostało bowiem oddane do użytku w pierwszym półroczu. Obecnie w budowie znajduje się ok. 215 000 mkw. w ośmiu inwestycjach, co jest znacząco niższą wartością od średniej wielkości podaży w przygotowaniu w latach 2012-2023,komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Niższa aktywność deweloperów jest podyktowana wysokimi kosztami pozyskania finansowania oraz relatywnie niską płynnością na rynku inwestycyjnym. Według prognoz Cushman & Wakefield stagnacja może potrwać nawet do końca 2026 roku, a większość projektów, których realizacja może rozpocząć się w najbliższych 12-24 miesiącach, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji.

POPYT: liczba zawieranych transakcji pozostaje na wysokim poziomie, wielkość popytu – bez znaczących zmian.

Popyt na stołecznym rynku biurowym w pierwszym półroczu 2024 roku wyniósł 316 400 mkw. i był nieznacznie, bo o 2% niższy względem analogicznego okresu w 2023 roku.

Zbliżona względem ubiegłego okresu aktywność na rynku najmu to dowód na stopniową stabilizację sektora biurowego i rezultat widocznego trendu optymalizacji zajmowanej przez najemców powierzchni. Podobna do pierwszego półrocza 2023 była też liczba podpisanych umów – pomiędzy styczniem a czerwcem najemcy sfinalizowali 362 transakcje. Utrzymująca się relatywnie wysoka liczba umów świadczy o wysokiej płynności biurowego rynku najmu, a ograniczanie zajmowanej powierzchni jest szerszą strategią dostosowywania się najemców do wyzwań nowego modelu pracy, komentuje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

Do największych transakcji zawartych w tym okresie możemy zaliczyć renegocjację umowy przez Bank Gospodarstwa Krajowego w budynku Varso II (13 600 mkw.), renegocjację umowy przez spółkę z branży finansowej w budynku T-Mobile Office Park (13 100 mkw.) oraz renegocjację umowy przez spółkę Mercer w budynku Nimbus (7300 mkw.).

W pierwszej połowie 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały renegocjacje, które stanowiły ok. 51% wszystkich zawartych umów. Udział nowych umów wynosił 42%, a ekspansje około 7%.

Według naszych prognoz najbliższe kwartały na biurowym rynku Warszawy staną pod znakiem stabilnej aktywności najemców, jednak na ostateczne tempo rozwoju rynku wpływ będzie miał ogólny klimat gospodarczy, a także strategia międzynarodowych najemców firm dotycząca ewentualnej redukcji kosztów i ekspansji, dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

WSKAŹNIK PUSTOSTANÓW: stopniowe ograniczenie poziomu dostępnej powierzchni biurowej

Wskaźnik powierzchni niewynajętej po pierwszej połowie 2024 roku w Warszawie wyniósł 10,9% i był o 0,1 pp. niższy w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 roku i o 0,4 pp. niższy niż w analogicznym okresie 2023 roku. Przekłada się to na dostępność powierzchni na poziomie 680 400 mkw. i oznacza spadek o 9 400 mkw. względem I kwartału 2024 roku i o 26 000 mkw. względem pierwszej połowy 2023 roku.

Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2024-2026 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie. Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji, tłumaczy Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Obecnie najwyższy wakat utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,3%) i pozostaje na zbliżonym poziomie jak w latach 2021-2023. Z kolei w strefie Centralnej, dostępność powierzchni w czerwcu 2024 roku wyniosła 9,1% i jest o 3,8 pp. niższa względem końca 2021 roku.

STAWKI CZYNSZÓW: w cenie lokalizacja i jakość budynku

Odczuwalna przez ostatnie 24 miesiące presja na wzrost stawek czynszu na szerokim rynku była napędzana przez rekordowo wysoką waloryzację umów najmu o wskaźnik cen towarów i usług (HICP w 2022 roku dla strefy euro wyniosło 8,4% r/r i 6,2% r/r w 2023 roku).

W II kwartale 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach poza centralnych i nie uległy zmianie względem końca 2023 roku.