Wybieramy lokal

Zakup biura, sklepu czy magazynu to poważny, jednorazowy koszt. Z kolei ich najem to wydatki, które będziemy ponosić cały czas. – Podjęcie ostatecznej decyzji jest wypadkową setek czynników, jak niezbędna wielkość lokalu, jego lokalizacja czy niestandardowe wymagania przy specyficznych inwestycjach – mówi Jerzy Tomasiak z firmy Magazyny Polska. 

Handlowe dylematy

Zacznijmy od kupna lokalu na sklep lub zakład usługowy. Czasem jego koszt potrafi być bardzo wysoki, np. w centrum Warszawy za lokal handlowy o powierzchni 100 mkw. zapłacimy nawet milion złotych (podczas gdy w centrum Bydgoszczy będzie cztery razy taniej). Średnie stawki w stolicy opiewają na 8–15 tys. zł za mkw., w zależności od standardu budynku i jego lokalizacji. Jeśli nie mamy takich pieniędzy, musimy je zdobyć. Przy czym na uzyskanie kredytu są marne widoki w przypadku początkującego przedsiębiorcy, na dodatek trzeba mieć nawet 30 proc. wkładu własnego. 

Wynajem podobnej powierzchni też nie jest tani. Miesięcznie trzeba płacić od 7 do nawet 25 tys. zł (od 70 do 250 zł za mkw.). Za to znacznie łatwiej zrezygnować z takiego pomieszczenia, jeśli nam nie odpowiada. Własne trzeba by sprzedać lub szukać najemcy. 

Powiedzmy, że zdecydowaliśmy się na wynajem. Musimy teraz wybrać między punktem przy ulicy a placówką w galerii handlowej. Ta druga opcja jest najczęściej droższa. W Krakowie np. 100 mkw. w jednej z najlepszych galerii handlowych oznacza miesięczny koszt rzędu 19 tys. zł (bez opłat za media i tzw. części wspólne, które mogą podbić stawkę nawet o 20 proc.). A przy ulicy za podobny metraż zapłacimy od 5 do 10 tys. zł. 

Plusem obecności w galerii jest większa liczba klientów czy możliwość korzystania ze wspólnych akcji promocyjnych. Minusem – wspomniane koszty oraz sztywne umowy najmu i duże kary, np. za przedwczesne opuszczenie lokalu. 

Albo weźmy placówkę ze specyficznymi wymaganiami, jak apteka, pizzeria czy bar. Tu trzeba zapoznać się ze szczegółowymi normami prawnymi. By uruchomić punkt farmaceutyczny, należy np. zapewnić co najmniej 100 mkw. powierzchni, dwa niezależne wejścia, łazienkę, kuchnię, szatnię i umożliwić bezproblemową obsługę osób niepełnosprawnych. Pula lokali spełniających te warunki jest dość ograniczona...

Jeśli nasz plan uwzględnia sprzedaż alkoholu, nie uruchomimy jej w pobliżu przedszkola. Uzyskanie pozwolenia na taką sprzedaż gdzie indziej w teorii powinno zająć miesiąc. Jeśli jednak napotkamy opór okolicznych mieszkańców, procedura odwoławcza może zająć kolejne miesiące. Lepiej wszystko sprawdzić zawczasu, zanim złożymy podpis na umowie. 

I ostania sprawa, choć wcale nie najmniej ważna: lokal może być pod każdym względem znakomity, ale upewnijmy się, czy w pobliżu nie działa nasza konkurencja. To nie znaczy, że trzeba z niego zrezygnować, lecz zastanówmy się, jak wobec tego zawalczymy o klienta i czy będzie nas na to stać. 

Biuro czy mikrobiuro

W przypadku biur jest prościej. Najtańszym rozwiązaniem jest praca we własnym mieszkaniu, w dodatku część czynszu i opłat za media można wrzucić w koszty. Spotkania biznesowe można mieć w kawiarni czy parku. Jeśli jednak mamy liczną rodzinę albo chcemy kogoś zatrudnić i nie będzie on z nami współpracował zdalnie, lub też potrzebujemy prestiżowego miejsca na spotkania, może być konieczne znalezienie czegoś na mieście. 

Zakup lokalu biurowego o powierzchni ok. 50 mkw., np. w centrum Wrocławia w budynku mieszkalnym, to wydatek rzędu 300 tys. zł. Jego wyposażenie kosztuje kolejne tysiące. Za jego wynajem zapłacimy natomiast od 1,5 do 2 tys. zł miesięcznie (plus ewentualny koszt urządzenia). 

Dla tych opcji jest alternatywa. – Ciekawym rozwiązaniem są biura serwisowane (chodzi o podnajem na bardzo skromną skalę, często by postawić tam jedno czy dwa biurka – od red.), które oddają do dyspozycji najemców w pełni urządzone i zaopatrzone powierzchnie, w centralnych lokalizacjach, z dostępem do sal konferencyjnych, obsługą sekretariatu i własną linią telefoniczną – zauważa Agnieszka Żygieło z firmy doradczej NAI Estate Fellows. 

Podobna możliwość to coworking – gdy wiele osób pracuje niezależnie w jednym pomieszczeniu, wynajmując miejsce (ma to i tę zaletę, że można nawiązywać ciekawe kontakty i korzystać z doświadczeń ludzi formalnie z nami niezwiązanych). 

Koszt mikrobiura w Polsce to ok. 1–1,7 tys. zł netto od biurka, w zależności od lokalizacji i dodatkowo oferowanych usług. – W podobnych cenach możemy klientom zaproponować pokoje biurowe wielkości kilkunastu metrów kwadratowych w budynkach biurowych klasy B. Nie będzie to tak nowoczesny budynek, wszystkie koszty urządzenia biura oraz jego wyposażenia poniesie najemca, ale też zyska on niezależną przestrzeń – dodaje Żygieło. 

Wraz z rozwojem biznesu i zatrudnianiem kolejnych pracowników koszty wynajmu biur serwisowanych czy coworkingu rosną. Jeśli firma liczy już 10 osób, warto poszukać czegoś tylko dla siebie. 

Dla początkujących przedsiębiorców dostępne są także inne rozwiązania. W wielu polskich miastach działają np. Akademickie Inkubatory Przedsiębiorczości, gdzie za niewielkie pieniądze (ok. 150–200 zł miesięcznie) można uzyskać dostęp do biura i infrastruktury. Wiele firm i biurowców oferuje też wynajem sal konferencyjnych na pojedyncze spotkania. 

Magazyn: lokalizacja i specyfika

A co z magazynem – kiedy kupić, a kiedy lepiej wynająć? – To zależy głównie od oczekiwanego okresu zwrotu z inwestycji. Jeśli działamy w sposób stabilny od kilku lat, istnieje duże prawdopodobieństwo, że zakup magazynu będzie nam się bardziej opłacał – mówi Jerzy Tomasiak. 

Jeżeli chodzi o comiesięczne koszty, własny obiekt powinien być tańszy, ale nie każdy może (i chce) pozwolić sobie na tak duży wydatek już na starcie działalności. Tym bardziej że rynek magazynowy jest niezwykle dynamiczny. 

– Dziś poważnym problemem jest znalezienie pracowników do magazynów, a przewożenie ich znacząco podnosi koszty działania – dodaje Tomasiak. Weźmy okolice Wrocławia i Poznania, gdzie bezrobocie jest na poziomie 2–3 proc. W niektórych gminach wskaźnik ten jest wręcz ujemny (pracownicy muszą być „importowani”). Z kolei wiele gmin na Lubelszczyźnie czy Białostocczyźnie z radością przywita inwestora. Tu problemem jest jednak infrastruktura. 

Pracownicy to nie jedyny problem. Jeśli ktoś szuka specyficznego obiektu, np. z obniżoną temperaturą do przechowywania leków, może mieć problem i musieć postawić własny obiekt. Za ile? W przypadku standardowej hali to wydatek 300–800 zł za mkw. Specyficzne potrzeby wszystko podbiją wzwyż, np. budowa ogromnego magazynu farmaceutycznego pod Łodzią kosztowała 6 tys. zł za mkw. 

Podsumowując: zanim początkujący przedsiębiorca podejmie jakiekolwiek decyzje związane z wyborem lokalu czy magazynu, powinien, po pierwsze, porządnie przeanalizować swoje potrzeby stosownie do strategii firmy i wymagań związanych z prowadzoną działalnością. Po drugie, zorientować się, jaki ma wybór wśród różnych możliwości w zależności od swoich potrzeb. A po trzecie, wyliczyć, co będzie mu się bardziej opłacało. 

Jarosław Markiewicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w Maxon Nieruchomości

Biura serwisowane dają możliwość zawierania umów na krótkie okresy i swobodę zwiększania lub zmniejszania powierzchni. Z kolei samodzielne biura w dłuższej perspektywie są z pewnością tańszą opcją, ale ich posiadanie wiąże się z koniecznością samodzielnego ich wyposażenia w meble i sprzęt biurowy czy nawet zatrudnienia sekretarki. Na takie rozwiązanie powinny decydować się firmy o stabilnej pozycji, które mają pewność co do swej wielkości przynajmniej w okresie, na jaki wynajęły lokal. 

Dłużej, więc taniej, ale...

W przypadku wynajmu lokalu można skorzystać z tego, że im dłuższa umowa, tym niższy czynsz. Argument ten wykorzystajmy, negocjując warunki najmu. Pamiętajmy tylko, że długi najem nie zawsze się ostatecznie opłaca, np. czynsze biurowe w Warszawie spadły w ciągu ostatnich trzech lat nawet o 20 proc. Jeśli ktoś w 2013 r. podpisał umowę najmu na pięć lat, dziś płaci znacznie powyżej średniej rynkowej. Gdyby zawarł kontrakt na trzy lata, dziś mógłby przenieść się do biurowca nowszego i... tańszego. 

Kupno czy wynajem

Kupując lokal (co samo w sobie jest poważnym wydatkiem), należy liczyć się z kosztami jego wyposażenia i adaptacji (w przypadku wynajmu pomieszczenie ma czasem potrzebną infrastrukturę). Za to nabycie lokalu ma tę zaletę, że wnosimy nieruchomość jako majątek do firmy. Daje to m.in. większe możliwości przy pozyskiwaniu kredytów na inwestycje (dodatkowe zabezpieczenie). Poza tym firma może odliczyć 1,5 proc. wartości nieruchomości rocznie od podatku dochodowego (tzw. amortyzacja) i podatek od nieruchomości od swych przychodów. Z kolei w przypadku najmu od przychodów firmy możemy odliczyć związane z nim koszty.