Wejść w nieruchomości komercyjne

Polskie nieruchomości komercyjne to łakomy kąsek. A to za sprawą nie tylko rekordowo niskich stóp procentowych (skłaniających inwestorów do szukania dochodu, gdzie się da) i stosunkowo dobrej kondycji naszej gospodarki, lecz także bardzo wysokiej stopy zwrotu z inwestycji. Dziś wynosi ona średnio od 5 do 8 proc., podczas gdy np. w Londynie, czyli na jednym z największych na świecie rynków nieruchomości, rzadko przekracza 4 proc.

Nie zaskakuje więc, że Polską interesują się międzynarodowi gracze, w tym potęgi, jak choćby amerykańska firma Blackstone Group, która zarządza aktywami wartymi 310 mld dol., a w naszym kraju zainwestowała w liczne magazyny i kilka centrów handlowych. Nadwiślańskie nieruchomości przyciągają też zagraniczne fundusze emerytalne: niemieckie, norweskie, kanadyjskie itd.

A co z Polakami? Cóż, niezbyt wykorzystują ten potencjał. Z raportu firmy doradczej Savills wynika, że w 2014 r. rodzime fundusze inwestycyjne odpowiadały za ledwie 12 proc. transakcji inwestycyjnych w nieruchomościach komercyjnych (biurowce, centra handlowe, magazyny i hotele), przy czym udział ten wart był 370 mln euro. – Na polskim rynku nieustająco dominują inwestorzy globalni, w tym kapitał niemiecki i amerykański – komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w firmie doradczej JLL.

Dlaczego polskie firmy, szczególnie małe i średnie, są tak wstrzemięźliwe? Barierą jest tu, przede wszystkim, koszt: pojedyncze obiekty biurowe w dobrej lokalizacji sprzedają się za kilkadziesiąt milionów euro. – W przypadku rynku nieruchomości komercyjnych i flagowych projektów, trudno wyobrazić sobie inwestora indywidualnego. Skala transakcji sprawia, że najważniejsi gracze to duzi inwestorzy instytucjonalni i fundusze – emerytalne czy ubezpieczeniowe – mówi Jędrzejewski.

Kolejna przeszkoda to brak odpowiednich uwarunkowań prawnych. Analitycy wskazują, że to głównie przez ów brak nie ma u nas tzw. REIT-ów (patrz ramka), tak popularnych wśród zachodnich drobnych inwestorów.

Możliwości tych mniej potężnych

Mimo to duże i drogie nieruchomości komercyjne są również w zasięgu mniejszych nabywców. Podstawowym tzw. wehikułem może tu być odpowiedni fundusz inwestycyjny. Powinien mieć strategię, która uwzględnia m.in. to, jaki typ budynków będzie nabywał, ile środków planuje na to przeznaczyć, czy zyski dla inwestorów będą pochodziły ze sprzedaży nieruchomości czy z czynszów itd. Klienci funduszu lokują w nim pieniądze, wykupując tzw. certyfikaty inwestycyjne. Za uzyskane w ten sposób środki fundusz kupuje nieruchomości. To, ile gotówki będzie wypłacać danemu klientowi, zależy od liczby wykupionych przez niego udziałów. Na przykład fundusz REINO pod koniec 2014 r. nabył bezpośrednio od dewelopera jeden z biurowców przy ul. Kapelanka w Krakowie za 29 mln euro i planuje kupno kolejnych obiektów. Głównymi właścicielami certyfikatów w tym projekcie są klienci mWealth Management, czyli mBanku. Roczna stopa dywidendy wynosi tu ok. 6 proc.

Jest też inna droga – fundusz jest na giełdzie i jego akcje są przedmiotem swobodnej wymiany na rynku publicznym. Zyski są wtedy wypłacane inwestorom w postaci dywidendy lub, opcjonalnie, po spieniężeniu udziałów. Zainteresowani ich kupnem mają, dzięki regularnym raportom, dużą wiedzę o sytuacji finansowej danego funduszu. Mogą również w dowolnym momencie sprzedać jego akcje, co zwykle nie jest możliwe w przypadku funduszy niepublicznych.

Na giełdzie można także nabyć akcje którejś ze spółek tworzących na warszawskiej GPW indeks WIG Deweloperzy. Zajmują się one budową biurowców, centrów handlowych, magazynów czy mieszkań. Również w tym przypadku inwestor otrzymuje dywidendę lub zarabia, handlując udziałami spółki. Oczywiście należy pamiętać o ryzyku. Niemniej największa firma wchodząca w skład WIG Deweloperzy, Echo Investment, zdrożała, od końca lipca 2014 r. do końca lipca 2015 r., o ok. 5 proc.

Wejście bardziej bezpośrednie

Można też zaangażować się bezpośrednio. Czerwona Torebka oferuje np. lokale w swoich licznych pasażach handlowych. Można je wykupić na pewien czas, a następnie czerpać zyski z wynajmu. Firma zapewnia, że gwarantowany średnioroczny zwrot z takiej inwestycji wyniesie 8 proc. przez okres obowiązywania umowy, czyli 15 lat.

Kolejny pomysł to condohotele. Kupuje się od dewelopera pokój lub apartament w hotelu, a następnie otrzymuje część zysku z jego wynajmu.

– W Polsce inwestowaniem w tzw. nieruchomości wakacyjne zainteresowane są głównie osoby z ponadprzeciętnymi dochodami, które zwykle posiadają już co najmniej jedną nieruchomość i często prowadzą własną działalność gospodarczą – mówi Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowa Invest.

Jego firma ma obecnie w portfelu ponad 800 tzw. jednostek condo i oferuje dwa modele biznesowe. Pierwszy jest oparty na gwarantowanej, konkretnej stopie zwrotu z inwestycji przez kilka lub kilkanaście lat. Drugi model polega na tym, że najpierw, przez dwa lata, inwestor ma gwarantowany zwrot, a potem – udział w zyskach w wysokości 50 proc.

W przypadku zakupu lokalu na sklep, biuro itd., który potem będziemy wynajmować, trzeba pamiętać, że to, na ile taka transakcja, a potem inwestycja, będzie nam się kalkulować, zależy od wielu czynników: lokalizacji, długości zawartej umowy najmu, typu najemcy (np. bank jest bardziej stabilny niż restauracja) itp. Tego typu inwestycje wymagają wcześniejszego zdobycia wiedzy o rynku i ewentualnie oddania części zysków zarządcy nieruchomości.

Buduję sam

Ktoś, kto posiada grunt w atrakcyjnej lokalizacji, może pokusić się o budowę własnego obiektu. Lecz koszt postawienia nawet niewielkiego biurowca potrafi sięgnąć kilkunastu milionów złotych. Nie mając doświadczenia, można też przegrać walkę o najemców z dużymi firmami deweloperskimi bardzo aktywnymi nie tylko w Warszawie.

Jednak warto się postarać, o czym świadczy przypadek firmy Interbud-Lublin. Kilka lat temu planowała ona sprzedać swoje działki pod budowę galerii handlowej. Znalazła inwestora, spółkę Blue Star, i podpisała przedwstępne umowy sprzedaży. Budowa nigdy jednak nie ruszyła. Interbud sam więc postawił tzw. park handlowy z budynkami, które wynajmują m.in. Bricoman i Decathlon.

Z kolei PKP działa wedle innego wzorca: zawiera umowy z firmami deweloperskimi i na miejscu starych dworców powstają wielkie galerie handlowe (np. w Poznaniu, Katowicach, Krakowie). Przewoźnik przekazuje grunt, a w zamian ma nowy dworzec i ewentualne zyski ze sprzedaży udziałów w projekcie.

Dyrektor Jędrzejewski z JLL zauważa, że wprawdzie w zeszłym roku wartość trans- akcji inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne, z udziałem polskiego kapitału, wzrosła, „niemniej nie spodziewamy się tu rewolucji”. Oczywiście zawsze możliwe jest pobudzenie rodzimych inwestorów poprzez dodatkowe zachęty. Wiele zależy od tego, co zrobi rząd. Ministerstwo Finansów deklaruje np., że rozważa wprowadzenie regulacji sprzyjających rozwojowi REIT-ów. Poczekamy, zobaczymy.

Należy także zwracać uwagę na sytuację rynkową. Na przykład obecnie okazji do przejęcia polskich budynków poszukuje rekordowo dużo zagranicznych funduszy. Jednocześnie na sprzedaż wystawiono w tym roku mało interesujących obiektów. Firmy zmieniają więc strategię, przejmując budynki, które mają potencjał wynikający choćby z lokalizacji, ale wymagają sfinansowania ich modernizacji. Ze względu na korzystną sytuację rynkową, wciąż się to opłaca.

Jedno jest pewne – każdy polski przedsiębiorca, także mniejszy, może spróbować skorzystać na tym, że nieruchomości komercyjne pozwalają u nas całkiem nieźle zarobić.

Uważajcie na koszty i własne emocje

• Atrakcyjne oferty przygotowywane m.in. przez fundusze inwestycyjne wymagają gruntownego „wgryzienia się”. Przykład? Zwroty z funduszu są pomniejszane nie tylko o podatki, lecz także o różne opłaty manipulacyjne i tzw. opłaty za zarządzanie samym funduszem. Na polskim rynku potencjalne zyski potrafią być przez to niższe nawet o kilkadziesiąt procent!
• Należy też pamiętać, że zwrot z inwestycji zarabiających na czynszu z wynajmu może być średnio niższy niż z handlowania udziałami funduszu na giełdzie, ale za to jest bardziej stabilny i bezpieczny. Rynek akcji jest dużo bardziej zmienny i stanowi wyzwanie, zarówno gdy idzie w górę (wyzwalając irracjonalny entuzjazm i chciwość, przez co kupujemy zbyt drogo), jak i kiedy spada (wyzwalając strach, przez co możemy pozbywać się akcji zbyt tanio, ponosząc na dodatek opłaty transakcyjne). Osoby cechujące się tzw. wysoką tolerancją ryzyka prawdopodobnie okażą się odporne na takie emocje i zachowają zimną krew, wykonując jakiś ruch tylko, gdy wynika on z ich generalnej strategii inwestycyjnej. Niestety, większość z nas do nich nie należy.

REIT – na razie tylko za granicą

Real Estate Investment Trust (REIT) to firma wyspecjalizowana w pośrednim lub bezpośrednim inwestowaniu w specyficzne nieruchomości komercyjne, które przynoszą dochód z czynszu. Jest uprzywilejowana podatkowo (więc daje zwykle lepszy zwrot niż zwykły fundusz) i ma obowiązek wypłacać dywidendę swoim inwestorom. Tego typu wehikuły zazwyczaj oferują wysokie zwroty z inwestycji przy zachowaniu jej dużej płynności. Inną ich zaletą (przynajmniej dotąd tak było) jest to, że często zachowują się na odwrót niż inne rynki, np. szeroki rynek akcji, i traktowane są jako dobre do dywersyfikacji inwestycyjnego ryzyka. W Polsce nie funkcjonują, bo brakuje ustawodawstwa regulującego ich działalność (coraz częściej pojawiają się jednak głosy, by ten stan rzeczy zmienić). Jak z nich, mimo to, skorzystać? Na przykład poprzez jedną z amerykańskich giełd, gdzie REIT-y są najczęściej notowane.