Ostrożność więcej niż wskazana

Tysiące klientów dziennie, sąsiedztwo znanych marek... obecność w centrum handlowym może być okazją do rozwoju własnego biznesu. Nie jest to jednak okazja tania, a przy tym – usiana pułapkami. Koszty wynajmu lokalu są wysokie, a do podpisania otrzymujemy skomplikowaną, liczącą kilkadziesiąt stron umowę. Jeśli popełnimy błąd, może się to skończyć nawet upadkiem naszej firmy. 

Zacznijmy od kosztów

Cena wynajmu powierzchni w centrum handlowym to suma różnych opłat. Pierwsza jest bazową stawką czynszu zapisaną w umowie najmu. Druga to opłaty eksploatacyjne, w tym np. za sprzątanie powierzchni wspólnych czy za oświetlenie wnętrz budynku. Do tego dochodzą koszty wynikłe ze zużycia przez nas prądu czy wody i wreszcie – opłaty marketingowe za promowanie galerii. Na to wszystko nakładają się dodatkowe czynniki: – Wielkość obiektu handlowego, jego lokalizacja, prestiż, rok powstania, usytuowanie naszego lokalu (piętro, korytarz, szerokość witryny), branża najemcy – wylicza Agnieszka Łukaszuk-Czernaj, senior property negocjator w CBRE. 

Najdrożej w danej galerii jest np. przy głównym wejściu, znacznie taniej w miejscach najmniej uczęszczanych przez ogół klientów. Im większy lokal, tym niższa cena za metr kwadratowy itd. Jeśli zaś chodzi o branżę najemcy, najwięcej płacą właściciele salonów jubilerskich. Najmniej, w przeliczeniu na zajętą przestrzeń, hipermarkety. 

Biorąc to wszystko pod uwagę, nie da się podać średniej kwoty, za jaką można wynająć powierzchnię w centrum handlowym. Oczywiście kluczowy jest sam obiekt. Najbardziej znane galerie, jak Złote Tarasy w Warszawie czy Manufaktura w Łodzi, budzą tak wielkie zainteresowanie, że firmy czekają w kolejce, by móc wynająć tam lokal. To mocno podbija ceny. Najlepsze centra handlowe w Warszawie wynajmują obecnie powierzchnię nawet za 120 euro miesięcznie za 1 m2. A to tylko podstawowa stawka czynszu!

W mniej popularnych obiektach czy np. poza stolicą wynajem jest rzecz jasna tańszy. W przypadku Warszawy podstawowy czynsz wynosi średnio za m2 od 35 do  50 euro, w Krakowie spada do 28–36 euro, a w Katowicach do 27–35. 

Nie dajcie się złupić

Bardzo ważnym elementem opłat w centrach handlowych są tzw. koszty wspólne. Inne nazwy to np. koszty eksploatacyjne czy opłaty dodatkowe. W przypadku każdego centrum są one indywidualne, niemniej trzeba być przygotowanym, że czynsz, w porównaniu z bazowym, może przez nie wzrosnąć o 10 do 50 proc. Zazwyczaj umowy najmu nie zawierają konkretnej kwoty „kosztów wspólnych”, jednak bardzo często pojawiają się tam zapisy o maksymalnej wysokości ich rocznego wzrostu. Opłaty te są bowiem waloryzowane – zazwyczaj w połowie danego roku kalendarzowego. To trzeba uwzględnić w kalkulacji ewentualnych przyszłych kosztów, najlepiej nie zakładając przy tym różowych okularów. 

Ważną informacją jest też to, jaka firma zajmuje się zarządzaniem galerią. Jeśli ma pod swoją pieczą kilkanaście obiektów, sugeruje to, że koszty eksploatacyjne powinny być niższe. Ma bowiem lepszą pozycję przetargową w starciu z dostawcami energii elektrycznej czy usług ochroniarskich. 

Oczywiście, wysokość maksymalnego wzrostu opłat czy inne stawki można negocjować, ale mały najemca dużo tu nie zdziała, choć wiele zależy od okoliczności. Jeśli w jakimś obiekcie są problemy z wynajęciem powierzchni, jego właściciel będzie bardziej otwarty na negocjacje. Dlatego przedsiębiorca, zanim przystąpi do rozmów z daną galerią, powinien zorientować się, jak długo trwa proces jej komercjalizacji, dlaczego proponowany mu lokal stoi pusty i czy działa w niej jego konkurencja, a jeśli nie, to dlaczego. Jeżeli np. chce prowadzić pralnię i dowie się, że galeria ma ogromne problemy ze ściągnięciem takiego usługodawcy, jego siła przetargowa będzie znacznie większa. 

Dobra wiadomość jest taka, że sytuacja na rynku handlowym staje się generalnie bardziej korzystna dla najemców. W Polsce jest już po prostu dużo nowych obiektów, które trudno zapełnić, co sprytny przedsiębiorca może wykorzystać. 

Czytajcie umowy

Wiele problemów, jakie wiążą się z handlowaniem czy oferowaniem usług na terenie centrów handlowych, wynika z treści umów najmu. Jak już wspomnieliśmy, są to z reguły bardzo obszerne dokumenty, które wymagają dokładnej analizy przed ich podpisaniem. Tym bardziej że potrafią roić się od niebezpiecznych raf. – Spotkałem się z sytuacjami, gdy kilkudziesięciostronicowy kontrakt zawierał w zasadzie niemal wyłącznie prawa galerii i obowiązki najemcy. W takich umowach mogą się zdarzyć zapisy, że podmiot prowadzący galerię nie będzie wprost zobowiązany do udostępnienia lokalu w określonym terminie i że pomimo niewydania lokalu, najemca będzie zobowiązany do uiszczania czynszu i innych opłat – opowiada Dariusz Mojecki, radca prawny. Radzi on też, by uważać na takie zapisy, jak wymóg uzyskania zgody galerii na przekształcenia własnościowe przedsiębiorstwa najemcy, wyłączenie jej odpowiedzialności za ewentualne szkody i wiele innych. 

Często narzucany jest także zakaz kontaktu z mediami, jeśli chodzi o działalność w danym centrum handlowym. – Nie podpisywałbym umowy, w której byłbym, jako najemca, zobowiązany do milczenia. Musi być transparentność, otwartość i partnerstwo – mówi Daniel Dziewit, twórca Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Ochrony Najemców. 

Najgroźniejszym problemem jest długi okres obowiązywania i sztywny charakter umowy najmu. Właściciele galerii chcieliby oczywiście, by kontrakty były jak najbardziej długoterminowe i trudne do rozwiązania. To ich chroni przed nagłym spadkiem przychodów z czynszów. – Niestety, często zdarza się, że umowy zawierane są na kilka lat bez możliwości wypowiedzenia ich przez najemcę. W takiej sytuacji przedsiębiorca, którego przedsięwzięcie w galerii generuje straty, a podmiot prowadzący obiekt nie godzi się na dobrowolne rozwiązanie umowy, musi płacić czynsz za wynajem przez kolejne miesiące aż do wygaśnięcia kontraktu – przestrzega Mojecki. 

W umowach pojawiają się również zapisy o karach finansowych za przedterminowe „wyjście” z galerii. Najemcy bardzo często są ich nieświadomi. Podpisują kontrakt, a potem kara może zrujnować nie tylko biznes, ale też życie tych, którzy ponoszą pełną odpowiedzialność majątkową za swoją firmę. 

Generalnie, nierówna pozycja zarządców i najemców jest dużym problemem. Ci pierwsi oczekują bowiem dla siebie pełnej swobody, jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy. Oznacza to, że nawet jeśli osiągamy w swoim lokalu wysokie przychody, zarządca może się z nami rozstać  w dowolnym momencie, jeśli pozyska najemcę, który skłonny jest zań płacić więcej. 

Oczywiście, podobne zapisy mogą być narzucone przez każdego, nie tylko przez centrum handlowe, ale bez wątpienia pole manewru potencjalnego najemcy lokalu przy ulicy często jest większe: sąsiedni, równie atrakcyjny budynek może mieć np. innego, skłonnego dać lepsze warunki właściciela. 

Ilu właściwie będzie klientów

Bardzo istotnym elementem analizy opłacalności wejścia do galerii jest oszacowanie, ile osób będzie do nas zaglądało. Tzw. wskaźnik odwiedzalności podaje właściciel obiektu. Tu też trzeba uważać. – Często przedsiębiorcy, na podstawie liczby potencjalnych klientów, szacują swoje przychody, które są później negatywnie weryfikowane przez rzeczywistość – przestrzega Dariusz Mojecki. 

Czasami dochodzi też do przekłamań. – Zarządzający z premedytacja godzą się na to, aby firma PR-owa podawała nieprawdziwe dane – komentuje Daniel Dziewit. Przykładem mogą być choćby wielomilionowe wskaźniki odwiedzalności w miastach, które liczą po kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców. – Każde, nawet najdrobniejsze ustalenie należy mieć poza tym na piśmie – dodaje Dziewit. Chodzi tu m.in. o takie rzeczy, jak zapewnienie, że oprócz zainteresowanego najemcy w galerii nie będzie działać jego bezpośrednia konkurencja, np. kolejny fryzjer. 

Galeria może być też przyjazna

Choć wielu przedsiębiorców narzeka na problemy z prowadzeniem działalności w centrach handlowych, nie zawsze jest tak, że zarządca obiektu jest ślepy na potrzeby najemców. Czasami bywa pomocny. Może to obejmować choćby wsparcie finansowe przy wykończeniu lokalu, częściowe jego wykończenie czy też zwolnienie z płacenia czynszu w pierwszych miesiącach funkcjonowania (zwłaszcza w świeżo oddawanych do użytku obiektach), możliwa jest też np. dodatkowa promocja danego sklepu poprzez bill­boardy, ulotki czy media społecznościowe. W razie problemów ze spłatą czynszu można próbować wynegocjować chwilowe „wakacje” od jego uiszczania. 

– Wsparcie zarządcy zależy w głównej mierze od pozycji rynkowej danego centrum handlowego – podkreśla Agnieszka Łukaszuk-Czernaj. W galeriach, w których chętni do wynajmu ustawiają się w kolejce, zarządzający są mniej skorzy do pomocy. Inaczej jest w starszych, tracących na popularności obiektach, bardziej zainteresowanych utrzymaniem działających już punktów. 

W przypadku nowych projektów, gdzie wymagany procent wynajmu powierzchni determinuje możliwość rozpoczęcia budowy, wynajmujący też są częściej skłonni do wsparcia nawet lokalnych najemców. 

Dlatego decyzja o uruchomieniu placówki w galerii handlowej powinna być poprzedzona przynajmniej trzema rzeczami: dokładnym sprawdzeniem i oszacowaniem kosztów, własnej pozycji negocjacyjnej oraz możliwego do uzyskania wparcia, uważnym przeczytaniem umowy najmu i samodzielną oceną średniej liczby klientów, na jaką można liczyć. Będziemy wtedy lepiej wiedzieli, jakie ostatecznie możemy mieć wydatki i dochody i czy te ostatnie uzasadniają ryzyko współpracy z dużo większym i dyktującym warunki partnerem. 

Koszty w centrum... i w centrum

Pan Nowak chce otworzyć salon fryzjerski w jednym z krakowskich centrów handlowych. Na działalność potrzebuje 100 m2. Średnia stawka najmu to 32 euro za m2  miesięcznie. Oznacza to, że tylko na bazowy czynsz pan Nowak wyda co miesiąc ponad 13,7 tys. zł (przy kursie 4,3 zł za  1 euro). 

Do tej kwoty należy dodać koszty wspólne. Jeśli przyjmiemy, że sięgną 5 euro miesięcznie za m2, w przypadku salonu pana Nowaka oznaczać to będzie dodatkowy wydatek rzędu 2,1 tys. zł. Po doliczeniu do tego  wydatków na media mie­sięczny koszt lokalu może przekroczyć 17 tys. zł.  To tylko cena powierzchni, np. bez kosztów wyposażenia. 

Dla porównania, wynajem lokalu o podobnym metrażu w jednej z centralnych dzielnic Krakowa to wydatek ok. 2 tys. złotych miesięcznie (bez mediów). Pan Nowak musi jednak oszacować, ilu klientów będzie w stanie w takim miejscu przyciągnąć, o ile to się będzie różnić od tego, na ilu mógłby liczyć w galerii, a następnie uwzględnić obie opcje w kalkulacji kosztów i zysków swojego biznesu. 

Czynsz stały czy uzależniony od obrotów?

Najczęściej spotykaną formą opłaty za wynajęte powierzchnie handlowe jest stała stawka. 

Z punktu widzenia najemców ciekawą alternatywą może być jednak opłata uzależniona od wysokości ich obrotów. W ten sposób galeria może być bardziej zmotywowana, by wziąć współodpowiedzialność za wysokość sprzedaży jej najemców. Oczywiście galerie niechętnie zgadzają się na takie rozwiązanie. 

Możliwa jest także mieszanka obu tych rozwiązań: płacimy niższy czynsz stały, a jeśli nasz sklep przekroczy zapisane w umowie obroty – dodatkowo dopłacamy kwotę uzależnioną od sprzedaży w lokalu, będącą ustalonym w kontrakcie procentem od nadwyżki. 

Duzi też mają problemy

Sztywne i wysokie koszty prowadzenia działalności w centrach handlowych przyczyniły się do upadku wielu sieci. Przykładem mogą być Avans, Vobis czy Centro. Nawet największe podmioty, jak LPP, toczą ciężkie boje związane z renegocjowaniem czynszów. To właśnie brak porozumienia doprowadził do wyjścia tej grupy odzieżowej z jednej z krakowskich galerii.