Inwestycja w wakacje

Rzecz jednak w tym, że trudno zarabiać na turystach, nie spędzając czasu na miejscu. Tymczasem pogodzenie nowego biznesu z dotychczasowymi przedsięwzięciami w odległej lokalizacji jest trudne, a najczęściej niemożliwe. Lecz kiedy rodzi się potrzeba, pojawia się też podaż, więc i w tym wypadku rynek wypracował rozwiązanie sprawdzone od lat na szeroko pojętym Zachodzie – condohotele. Nazwa jest umowna, bo nie zawsze chodzi o hotele, zresztą częściej niż o pokojach hotelowych mówi się tu o apartamentach czy mieszkaniach, choćby się miało na myśli powierzchnię rzędu kilkunastu metrów kwadratowych. 

Warunki brzegowe

Za to „apartamentowe” są z pewnością ceny. Te nad Bałtykiem mają smak Lazurowego Wybrzeża: za 2-pokojowe mieszkanie trzeba zapłacić nawet milion złotych. A to dopiero początek, bo ceny podawane są netto. Należy do nich doliczyć 23 proc. VAT oraz... obowiązkowe wyposażenie w meble, które kosztują kolejnych kilkadziesiąt tysięcy złotych, rzecz jasna netto. W condohotelach liczy się standard, wyposażenie apartamentów nie może się od siebie różnić, zatem nie przywieziemy wysłużonych mebli z własnego salonu. 

W górach gwarantowane stopy zwrotu są takie same, natomiast ceny wydają się bardziej przystępne. Co nie znaczy, że są niskie. Invest Lemon reklamuje na swojej stronie apartamenty o powierzchni 30 m2 w cenie 360 tys. zł. Oczywiście netto, choć w tym wypadku większość kwoty (350 tys. zł) objęto stawką 8 proc. VAT. W Szklarskiej Perle (mieszkania w podobnym systemie w Szklarskiej Porębie) ceny zaczynają się od 6,7 tys. zł za m2. 

Mniejsza o rząd wielkości. Ustalenie kosztu niewielkiego i nie w pełni funkcjonalnego mieszkanka na poziomie kilkunastu tysięcy złotych za metr jasno wskazuje, że nie kierowano się tu kosztami inwestycji. Pierwsze skrzypce zagrało kryterium dochodowe. 

Operatorzy obiektów wakacyjnych przekonują bowiem, że są w stanie wypłacać posiadaczowi lokalu zysk roczny rzędu 6 proc. od zainwestowanej kwoty. Można przyjąć, że drugie tyle sami zarabiają, z tym że nie oni angażują kapitał. Raczej starają się go uwolnić – operatorem jest zwykle firma, która hotel (apartamentowiec) zbudowała i teraz nim zarządza. Każdy sprzedany pokój to dla niej wyciągnięcie zamrożonej gotówki. 

Często gwarantowana stopa zwrotu (nawet przez okres 10 lat) jest całkowicie niezależna od stopnia obłożenia danego apartamentu. Pieniądze wypracowywane przez wszystkie lokale trafiają do wspólnej puli i z niej dopiero właścicielom konkretnych „włości” wypłacane są dywidendy (nazywane czynszami), czyli ów umówiony procent. Nie ma znaczenia, że ktoś zainwestował 800 tys., a ktoś inny 500 tys. zł. W przypadku tych apartamentów, które najbardziej zasługują na swoją nazwę, zwrot jest nawet niższy niż w przypadku „zwykłych” lokali – wszak hotelowe penthouse’y wynajmowane są najrzadziej, właśnie dlatego, że są najdroższe. 

W tym miejscu jedna uwaga – gwarantowana stopa zwrotu może dotyczyć tylko kwoty zainwestowanej w mieszkanie sauté, dywidenda nie obejmuje dodatkowego wyposażenia, czyli mebli, które nie tylko nie zarabiają, ale z czasem tracą na wartości i może zaistnieć konieczność ich wymiany. Umowy gwarantują wprawdzie, że operator będzie dbać o wyposażenie lokalu i zwróci je (po wygaśnięciu umowy o zarządzanie) w stanie nie gorszym, jednak z wyłączeniem naturalnego zużycia materiału. 

Lecz są i inne rozwiązania. Zarządzana przez Sun & Flow Szklarska Perła (inwestycja ma zakończyć się w tym roku) nie gwarantuje stóp zwrotu. Właściciel mieszkania (najlepiej podobno wynajmują się dwupokojowe) może podpisać umowę z operatorem, który stara się, aby obłożenie poszczególnych lokali było mniej więcej równe, kasując w zamian 30 proc. przychodów z wynajmu (ale nie bierze na siebie kosztu mediów). Można też wynajmować mieszkanie na własną rękę, zlecając jego sprzątanie i wymianę ręczników lokalnej firmie. Przymusu nie ma, gwarantowanego zysku również. 

Skądinąd nie sposób jednoznacznie ocenić propozycji gwarantowanej stopy zwrotu w okresie kilkuletnim (który może być przedłużany). Jakość tych zapewnień zależy bowiem od finansów gwaranta, których kontrola nie jest zazwyczaj przedmiotem umowy. W razie bankructwa operatora obiektu inwestor nie zostaje wprawdzie z niczym, bo dysponuje notarialnym aktem własności, ale kwestia ściągnięcia należności i podpisania umowy z nowym operatorem (którego musieliby też zaakceptować właściciele pozostałych lokali w budynku) może okazać się sporym wyzwaniem. 

Dlatego wybór partnera inwestycji jest sprawą o pierwszorzędnym znaczeniu. Jego doświadczenie i udokumentowana historia działania są kluczowe, wgląd w jego raport roczny też byłby nie od rzeczy. 

Morze na kredyt

Osobom rozważającym nabycie wakacyjnej nieruchomości, które kręcą nosem na barierę cenową, może przyjść do głowy posiłkowanie się pożyczką. Wszak kredyty hipoteczne oprocentowane są niżej (bliżej 4 proc.) niż wynosi gwarantowana stopa zwrotu z inwestycji. A np. 2 proc. różnicy przy zainwestowanych 500 tys. zł oznacza 10 tys. zł rocznego dochodu. 

Sprawa jest jednak bardziej złożona niż proste porównanie procentów w banku i u operatora. Po pierwsze, nabywca ponosi ryzyko stopy procentowej. Umawiając się na 6 proc. zwrotu przez okres np. ośmiu lat, trzeba mieć świadomość, że ta stopa nie wzrośnie, nawet jeśli deflacja zamieni się w kilkuprocentową inflację, która uniesie w górę stopy procentowe niczym wiatr morskie fale. Stopy te przekładają się na WIBOR, a on na finalne oprocentowanie kredytów. Żeby zminimalizować to ryzyko, należałoby zaciągnąć kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, który w Polsce jest rzadkością. Maksymalny zaś okres stałej wysokości oprocentowania to na razie pięć lat. Po drugie, istotny jest też sposób wypłaty środków inwestorowi. Niektóre firmy proponują stałą kwotę co miesiąc, inne co kwartał, w dodatku uzależniając jej wysokość od sezonu turystycznego. Np. Zdrojowa Invest w przypadku nadmorskich inwestycji wypłaca na koniec II i III kwartału po 35 proc. rocznych dochodów, a na koniec I i IV – po 15 proc. 

Z punktu widzenia detalicznego inwestora, który nie prowadzi działalności gospodarczej, prawdziwym killerem opłacalnych wakacyjnych inwestycji są rozliczenia podatkowe. Nigdzie nie może odliczyć kosztów podatku VAT, musi natomiast zapłacić podatek od uzyskanych dochodów, które naliczane są od wartości inwestycji netto. Jeśli jej przedmiotem jest apartament wart 500 tys. zł netto, to konieczność dopłacenia VAT oraz zakupu zestawu mebli obowiązkowych (plus VAT) winduje kwotę inwestycji w okolice 660 tys. zł. Gwarantowany zwrot z niej to 30 tys. zł netto rocznie (płatność następuje na podstawie wystawionych rachunków lub faktur w przypadku płatników VAT). Kwotę netto trzeba jednak obciążyć podatkiem dochodowym i na koniec dnia okaże się, że z gwarantowanych 6 proc. „netto” na koncie zostanie 3,6 proc. zysku. 

W znacznie lepszej sytuacji są przedsiębiorcy, którzy mogą rozliczyć VAT w całości, a i dochód z wynajmu może się bilansować z kosztem amortyzacji dokonanej inwestycji. 

Wypoczynek limitowany

Dodatkową zachętą w przypadku inwestycji w wakacyjne nieruchomości ma być to, że można na nich zarabiać, ale i w nich pomieszkiwać. Jednak i w tym wypadku haczyków nie brakuje. 

Przede wszystkim, dostęp inwestora do jego własnej nieruchomości jest limitowany, co jest zresztą logiczne – albo apartament zarabia, albo służy właścicielowi. Sposobem na polizanie ciastka jest umożliwienie spędzenia czasu w zakupionym lokalu w tzw. sezonie niskim (nad morzem to jesień i zima, ale w górach sprawa już się komplikuje) bez dodatkowych kosztów, choć oczywiście z limitem czasowym. 

Zdrojowa Invest proponuje w mniej gorącym okresie 28 dni, które można zamienić na 14 dni w sezonie wakacyjnym, jednak wtedy przyjemność przebywania we własnym apartamencie jest dodatkowo płatna (od 80 do 260 zł netto za dwie osoby w zależności od standardu pokoju). Nie dość na tym – w przypadku skorzystania z apartamentu w sezonie wysokim gwarantowana stopa zwrotu spada z 6 do 5,4 proc. netto. (o 3 tys. zł w przypadku inwestycji wartej 500 tys. zł). Do tego rezerwację trzeba zgłaszać z wielomiesięcznym wyprzedzeniem, choć można ją później bez konsekwencji odwołać (30 dni przed rozpoczęciem planowanego pobytu). 

Invest Lemon proponuje 14 dni w roku za 25 proc. zwykłej stawki cennikowej, przy czym właściciel apartamentu (lub jego goście) może korzystać z tego tylko poza sezonem wysokim i najpopularniejszymi długimi weekendami. 

Za to niewątpliwą zaletą robienia interesów z dużym operatorem, który zarządza większą liczbą obiektów, jest możliwość mieszkania w innych budynkach niż ten, w którym sami dokonaliśmy inwestycji. 

Pokój z szerszym widokiem

Posiadanie drugiego domu jest zawsze luksusem i wiąże się z kosztami. Skoro więc da się zarabiać na jego wynajmie, być może warto z tego skorzystać. Nie zawsze musi to być apartament w hotelu. Domki jednorodzinne na wydzielonej działce także są proponowane w ramach podobnych rozwiązań i bardziej pasują do miana second home, a przy tym niekoniecznie oznacza to zaangażowanie dużo większej kwoty. 

Jako inwestycja apartament w condohotelu broni się z trudem zwłaszcza w przypadku osób fizycznych. Jest wiele innych możliwości osiągania stałego dochodu o porównywalnej stopie zwrotu i z bardziej elastyczną możliwością zakończenia inwestycji, chociaż trzeba przyznać, że niewiele z nich oferuje darmowy 4-tygodniowy pobyt w pięciogwiazdkowym hotelu, choćby i poza sezonem. W porównaniu do inwestycji w mieszkania na wynajem, stopa zwrotu jest odrobinę wyższa, a strumień gotówki jednak stały, niezależnie od tego, czy apartament jest wynajęty, czy pusty obrasta kurzem. Niemniej ryzyko, że ten strumień zostanie zakłócony, istnieje. Pewnie dlatego w umowach z operatorami możliwość wypowiedzenia kontraktu pojawia się dopiero po zwłoce z zapłatą dwóch kolejnych „czynszów”, co może oznaczać pół roku, a w przypadku nieprzemyślanych umów – nawet dwa lata. Mimo zagwarantowanych stóp zwrotu, nie zapominajmy, że nie ma zysku bez ryzyka.  Pytanie, czy ryzyko jest dopasowane do zysku możliwego do osiągnięcia. Odpowiedź powinna być przemyślana i podyktowana czymś więcej niż tylko możliwością podziwiania z tarasu słońca, które chowa się w morzu. 

Przykłady inwestycji

Deweloper: Zdrojowa Invest

Obiekt: Marine Hotel*****, Kołobrzeg

Stopa zwrotu: gwarantowane 6 proc.  zainwestowanego kapitału (5 proc. w przypadku dużych lokali) plus VAT

Obowiązkowe wyposażenie dodatkowe: tak

Sposób wypłaty środków: co kwartał 

Deweloper: Invest Lemon

Obiekt: Lemon Resort SPA, Gródek nad Dunajcem, apartamenty o pow. 30 m2

Kosz inwestycji: 350 tys. zł (plus 8 proc. VAT)

Wyposażenie dodatkowe:  10 tys. zł (plus 23 proc. VAT)

Stopa zwrotu: gwarantowane 6 proc. kosztu inwestycji w okresie od roku do 10 lat  (do wyboru)

Sposób wypłaty środków:  co miesiąc 1,8 tys. zł (plus VAT)

Operator: Sun & Snow

Obiekt: Szklarska Perła, Szklarska Poręba, mieszkania o pow. ok. 40 m2

Koszt inwestycji: od 6,7 tys. zł za m2

Stopa zwrotu: brak gwarancji, szacowane  7 proc. rocznie od kosztu inwestycji

Sposób wypłaty środków: rozliczenie  z operatorem po wynajęciu lokalu  lub samodzielny wynajem 

Źródło: Strony internetowe firm, rozmowy z handlowcami, wzory umów