Rynek magazynowy w Polsce ponownie nabiera wiatru w żagle

Przy wysokim popycie na delikatnie zaciągniętym hamulcu ręcznym pozostaje podaż. W okresie od stycznia do końca czerwca br. deweloperzy utrzymali dotychczasową dynamikę rozwoju rynku na poziomie ok. +10% r/r (33,5 mln mkw.), co odpowiadało dostarczeniu ok. 1,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i logistycznej. Umiarkowana nowa podaż wraz z odbiciem w popycie pozwoliły na stabilizację po stronie pustostanów oraz w wyjściowych stawkach czynszu. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport „Polski rynek magazynowy I połowa 2024 r.”.

Inwestycje: Rynek wraca do życia

Na koniec czerwca 2024 r. na rynku inwestycyjnym w Polsce udział sektora magazynowego wyniósł 294 mln euro (17% całości), co oznacza spadek w stosunku do I połowy 2023 r. o 33%. Wśród 11 transakcji zawartych w I poł. br. największą było przejęcie parku Panattoni Park Poznań XI przez EQT Exeter (129 400 mkw.) w II kw. br. z kolei drugą był zakup dwóch sąsiadujących parków West Park Pruszków i West Park Ożarów (łącznie 81 900 mkw.) przez firmę Hillwood od DWS/RREEF w I kw. 2024 r.

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO komentuje: „Aktywa produkcyjne i logistyczne nadal znajdują się sferze zainteresowania inwestorów, zwłaszcza w kontekście inwestycji big box typu multi-tenant. Obserwujemy sytuacje, w której deweloperzy zdecydowanie częściej preferują kupno istniejących budynków ze względu na wysokie koszty budowy i trudności z finansowaniem nowych projektów. Pomimo niskiej aktywności inwestycyjnej w porównaniu do poprzednich lat, rynek stopniowo się odradza. Spadek presji inflacyjnej i obniżka stóp procentowych przez EBC mogą ożywić transakcje, co może przyczynić się do wejścia nowych graczy na polski rynek. Inwestorzy zachowują jednak ostrożność, selektywnie wybierając projekty i przygotowując się na większe zakupy w kolejnym roku”.

Popyt: Odbicie, ale z wysokim udziałem przedłużeń

W pierwszych sześciu miesiącach 2024 r. całkowity wolumen najmu na polskim rynku magazynowym wyniósł 2,7 mln mkw. (+23% r/r), przy 39% udziale przedłużeń umów najmu. Wynik uzyskany dla renegocjacji wzrósł o 26% w ujęciu rok do roku. Z kolei w ramach wyłącznie nowych umów (popyt netto) podpisano 1,7 mln mkw. (+22% r/r). W trójce najaktywniejszych województw znalazły się dolnośląskie (blisko 527 tys. mkw.), mazowieckie (506 tys. mkw.), podium domyka śląskie (469 tys. mkw.). Tzw. „wielka piątka” w dalszym ciągu dominuje na polskim rynku magazynowym. W pierwszej połowie 2024 r. odpowiadała łącznie za 81% popytu brutto w kraju. Wśród największych transakcji najmu w okresie od stycznia do czerwca 2024 r. znalazły się nowa umowa podpisana przez firmę z sektora handlowego w Bydgoszcz Białe Błota LC w woj. kujawsko-pomorskim na 103 800 mkw., z kolei w woj. dolnośląskim operator logistyczny zdecydował się na przedłużenie i ekspansję obowiązującego kontraktu w Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice (98 700 mkw.). Trzecie miejsce zajęła nowa umowa, w ramach której najemca z sektora e-commerce wprowadzi się do Panattoni Wrocław Logistics South Hub na powierzchnię 91 000 mkw.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO wskazuje: „Koszty związane z nowymi projektami magazynowymi są obecnie wyższe niż te w istniejących obiektach, co jest spowodowane wzrostem całościowych kosztów inwestycyjnych, w tym kosztów budowy, które są wyższe w porównaniu do poprzednich lat. Dodatkowo, w obliczu wyzwań związanych z zatrudnieniem, najemcy preferują pozostanie w obecnych lokalizacjach, aby utrzymać dotychczasową kadrę pracowniczą. Niemniej jednak, obserwujemy również pozytywny trend w postaci wzrostu wynajmowanej powierzchni zarówno w ramach nowych umów, jak i ekspansji istniejących operacji”.

Podaż: Aktywność deweloperska wraca do normy

Dostarczenie na koniec czerwca 2024 r. 1,6 mln mkw. (-37%r/r) w ramach nowej podaży pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 33,5 mln mkw. (+10% r/r). Najwyższą aktywność deweloperów w I poł. 2024 r. odnotowano w woj. dolnośląskim (423 tys. mkw.), pomorskim (239 tys. mkw.) oraz mazowieckim (235 tys. mkw.). Wśród największych dostarczonych parków magazynowych znalazły się m.in. CTPark Gdańsk Port (119 400 mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (90 000 mkw.) i GLP Wrocław V Logistics Centre (86 200 mkw.). Na koniec czerwca 2024 r. w budowie znajdowało się prawie 2 mln mkw. (-6,2% r/r), a najwięcej w woj. dolnośląskim (568 tys. mkw.) woj. mazowieckim (410 tys. mkw.) i woj. łódzkim (322 tys. mkw.). Około 45% z obecnie realizowanej nowej podaży to projekty spekulacyjne. Umiarkowana aktywność deweloperska wraz z wyższym popytem w I poł. 2024 r. doprowadziły do stabilizacji stopy pustostanów na poziomie 8,3% (+1,6 p.p. r/r). Najwyższy poziom powierzchni niewynajętej znajduje się w woj. lubuskim (19,3%), przed woj. świętokrzyskim (16,1%) i woj. łódzkim (10,8%).

Spadki stawek efektywnych w wybranych regionach

Na koniec czerwca 2024 r. w większości lokalizacji średnie stawki czynszów bazowych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Oczekiwania właścicieli w inwestycjach typu big-box oscylują w granicach od 3,6 do 5,5 EUR / mkw. / m-c. Najbardziej atrakcyjne stawki czynszów bazowych, poniżej 4,0 EUR / mkw. / m-c, możliwe są do uzyskania w wybranych projektach w Piotrkowie Trybunalskim, Strykowie, okolicach Poznania i Warszawy. Najwyższe stawki czynszów bazowych dotyczą projektów na terenie miast Warszawy i Krakowa, powyżej 5,0 – 6,0 EUR / mkw. / m-c. Na wybranych rynkach o dużej konkurencyjności widoczny jest delikatny trend spadkowy w stawkach efektywnych od 15% do 25%. Z kolei w projektach w budowie i planowanych inwestycjach oczekiwania właścicieli są średnio wyższe o 10-15% od oferty dostępnej w starszych obiektach.

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „W II połowie 2024 roku rynek magazynowy w Polsce będzie rozwijał się stabilnie, pomimo słabszego ożywienia konsumenckiego i spadku produkcji. Kontynuowany będzie trend przedłużania umów najmu w dotychczasowych lokalizacjach, a rozwój klientów będzie selektywny. Oczekujemy, że koniec 2024 r. przyniesie jeszcze więcej optymizmu po stronie popytu. Po stronie podaży spodziewamy się, że deweloperzy skupią się na projektach z umowami przednajmu, z mniejszym udziałem powierzchni spekulacyjnej. Z kolei na rynku inwestycyjnym trwające obecnie procesy due diligence sugerują większą liczbę transakcji w nadchodzących kwartałach”.