Chińczycy szturmują polskie magazyny. Takiego boomu jeszcze nie było

Polski sektor nieruchomości magazynowych utrzymuje wysoką dynamikę. Jak wynika z danych Knight Frank, od stycznia do września 2026 roku wynajęto 5,3 mln m kw. powierzchni. To o 20 proc. więcej niż rok wcześniej i najlepszy rezultat w historii rynku dla pierwszych trzech kwartałów. W porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku popyt zwiększył się o ponad 800 tys. m kw.

Chińscy najemcy napędzają rynek

Szczególnie dynamicznie rozwijają działalność firmy z Chin. W ciągu dziewięciu miesięcy 2026 roku wynajęły w Polsce około 1 mln m kw. magazynów. To więcej niż łączna powierzchnia zakontraktowana przez chińskich najemców we wszystkich poprzednich latach ich obecności na naszym rynku.

– Aktywność chińskich najemców to obecnie jeden z najważniejszych trendów na polskim rynku magazynowym. Skala popytu wygenerowanego przez tę grupę w ciągu zaledwie dziewięciu miesięcy pokazuje, jak szybko rośnie jej znaczenie – komentuje Przemysław Piętak, Director, Head of Industrial & Logistics Agency w Knight Frank.

Ekspert zwraca uwagę, że ograniczona dostępność nowych obiektów zmniejsza liczbę wolnych modułów, wzmacnia pozycję właścicieli nieruchomości i sprzyja wzrostowi efektywnych czynszów. Najemcy muszą również wcześniej rozpoczynać negocjacje dotyczące przedłużenia umów, aby uwzględnić w planach nowe inwestycje deweloperskie.

Pustostany na najniższym poziomie od lat

Wysokiemu zainteresowaniu powierzchnią magazynową towarzyszy umiarkowana podaż. Od początku roku do końca września oddano 1,58 mln m kw. nowych obiektów, co było jednym z najniższych wyników od blisko dekady.

Na koniec III kwartału wskaźnik pustostanów wyniósł 5,7 proc., osiągając najniższy poziom od końca 2022 roku. W regionach szczególnie atrakcyjnych dla chińskich przedsiębiorstw, czyli na Dolnym Śląsku i w Polsce Centralnej, spadł do zaledwie 3,5 proc.

– Przy malejącej liczbie wolnych modułów i ograniczonej podaży nowych obiektów najemcy muszą z większym wyprzedzeniem planować swoje potrzeby. Jednocześnie rosnąca aktywność deweloperów wskazuje, że rynek zaczyna reagować na obserwowane ograniczenia – wskazuje Przemysław Piętak.

Deweloperzy ruszają z nowymi projektami

Na koniec września w budowie znajdowało się 1,67 mln m kw. magazynów. W samym III kwartale rozpoczęto realizację inwestycji obejmujących około 740 tys. m kw. Łącznie w pierwszych dziewięciu miesiącach ruszyły projekty o powierzchni blisko 1,5 mln m kw. Ponad 60 proc. budowanej powierzchni było już zabezpieczone umowami przednajmu.

– Znaczący udział projektów zabezpieczonych umowami przednajmu wskazuje, że nowa podaż w dużej mierze odpowiada na konkretne potrzeby najemców – mówi Szymon Sobiecki, Senior Analyst w dziale Research Knight Frank.

Magazyny przyciągają również inwestorów

Rosnąca aktywność widoczna jest także na rynku transakcyjnym. W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku wartość inwestycji w sektorze magazynowym wyniosła 1,3 mld euro, czyli o 54 proc. więcej niż rok wcześniej. Za około połowę wolumenu odpowiadały cztery transakcje przekraczające 100 mln euro.

Inwestorzy wybierali przede wszystkim nowoczesne obiekty z długoterminowymi umowami najmu, zapewniającymi stabilne przychody. Jednocześnie czynsze ofertowe pozostawały stabilne: w magazynach typu big-box wynosiły 3,8–5 euro za m kw. miesięcznie, a w obiektach miejskich i SBU 5–7,5 euro.