Inwestycje

Perspektywy dla inwestorów na rynku nieruchomości w 2020 roku

fot. materiały prasowe

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, ze względu na coraz słabsze perspektywy organicznego wzrostu czynszów w sektorach komercyjnych i prognozowaną dalszą kompresję stóp kapitalizacji na europejskim rynku nieruchomości, w 2020 roku inwestorzy będą skupiać się przede wszystkim na poszukiwaniu odpowiednich aktywów generujących przychody.

- Ograniczona podaż produktów inwestycyjnych wysokiej jakości i nastroje związane z późnym etapem cyklu koniunkturalnego zmuszą inwestorów do większej dywersyfikacji inwestycji, zarówno pod względem sektorów nieruchomości jak i regionów – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań europejskich, Savills.

- Ze względu na coraz mniejszą dostępność najbardziej atrakcyjnych aktywów inwestycyjnych w tradycyjnych sektorach nieruchomości, w Europie obserwujemy rosnące zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi i alternatywnymi - dodaje.

Z powodu trendów demograficznych w Europie i dynamicznego rozwoju centrów miast rośnie zapotrzebowanie na mieszkania, zwłaszcza w przystępnej cenie, a także na prywatne akademiki i domy seniora. - Tego typu aktywa oferują duże możliwości inwestorom zainteresowanym aktywami klasy core oraz poszukującym długofalowych przychodów i perspektyw na coroczny wzrost stawek czynszowych. Nic więc dziwnego, że w 2019 roku sektor nieruchomości mieszkaniowych zajął drugie miejsce na świecie pod względem popularności na rynku inwestycyjnym – komentuje Marcus Roberts, dyrektor działu europejskich rynków nieruchomości operacyjnych.

- W 2020 roku wejście na rynek wielu funduszy inwestujących w nieruchomości operacyjne, w tym szeroko rozumiane nieruchomości mieszkaniowe, zintensyfikuje rywalizację o dostępne produkty inwestycyjne na rynkach już teraz charakteryzujących się ograniczoną podażą. Z tego względu oczekujemy wzrostu liczby transakcji typu forward funding i inwestycji deweloperskich - dodaje.

- Z uwagi na brak gotowych nieruchomości w sektorze mieszkań na wynajem i prywatnych akademików już w 2019 roku mieliśmy do czynienia ze wzmożonym zainteresowaniem inwestorów portfelami projektów deweloperskich czy wręcz kupowaniem spółek deweloperskich z myślą o stworzeniu na ich bazie platform dedykowanych tworzeniu mieszkań na wynajem czy akademików. Na bazie zamkniętych i trwających transakcji oczekujemy, że ten trend będzie kontynuowany w 2020 r. – mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu Corporate Finance & Valuation w Savills Polska.

W 2020 roku inwestorzy będą zobowiązani do opublikowania zasad dotyczących uwzględniania ryzyka dla zrównoważonego rozwoju w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych. Budynki odpowiadają za ponad jedną trzecią zużycia energii w skali globalnej i 40 proc. całkowitej emisji dwutlenku węgla – z tego względu wyzwaniem nadal będzie ustalenie bezpośredniej korelacji pomiędzy wyższym zwrotem z inwestycji a niskim ryzykiem w sferze ESG, czyli w obszarze ochrony środowiska, polityki społecznej i ładu korporacyjnego (z ang. ESG pochodzi od słów – environmental, social i governance). Jednak według Savills w dłuższej perspektywie zasady dotyczące ESG wpłyną pozytywnie na aktywa w sektorze mieszkaniowym, takie jak tańsze mieszkania i domy seniora, obiekty opieki zdrowotnej i placówki oświatowe, ponieważ ze względu na swój prospołeczny charakter nieruchomości tego typu w większym stopniu skorzystają  na wprowadzeniu zasad ESG w porównaniu z aktywami innych klas.

Zmiany, które obserwujemy od kilku lat we wszystkich sektorach nieruchomości, sprawiły, że inwestujący w nieruchomości chcą mieć pewność, że będą w stanie dostosować je do nowych technologii, zwłaszcza w okresach niepewności ekonomicznej. Zważywszy na pilne zapotrzebowanie na tańsze mieszkania w miastach europejskich, zmiana funkcji nieruchomości, które nie są dość nowoczesne lub dochodowe, pozostanie realną i rentowną alternatywą dla inwestorów. 

Stopy pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu europejskich miast są rekordowo niskie. Ponadto według Savills czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe rosły od 2014 roku średnio o 4-6 proc. rocznie, powodując spadek marży operacyjnej najemców. W związku z tym w okresie niepewności gospodarczej najemcy korporacyjni w takich miastach jak np. Paryż coraz częściej korzystają z oferty operatorów elastycznej powierzchni biurowej. Pomimo kosztu wynajmu takiego biurka, usługi dodatkowe zapewniane w przestrzeni pracy o atrakcyjnym designie wpisują się w ich strategie pozyskiwania najlepszych pracowników.

- O modelu biura jako usługi (space as a service) w 2019 roku było bardzo głośno, ale było to już tak naprawdę kolejny bardzo dobry rok dla operatorów elastycznej powierzchni biurowej, których udział w wolumenie transakcji najmu w skali całej Europy wzrósł z 10,5 proc. w 2018 roku do 12 proc. Przypadek firmy WeWork jest dobrym przykładem, że model ten stwarza szanse ale i generuje zagrożenia. Pomimo negatywnego rozgłosu trend ten będzie nieuchronnie zyskiwał na znaczeniu we wszystkich sektorach – co potwierdza niedawny debiut kilku niszowych operatorów na tym rynku – dodaje Eri Mitsostergiou.

Według prognoz, do 2023 roku udział handlu elektronicznego w sprzedaży detalicznej w Europie Zachodniej wzrośnie do 15 proc. Z tego względu właściciele posiadający dużą sieć sklepów stacjonarnych będą zmuszeni do ich dostosowania do zmieniających się potrzeb klientów. W przekształcanych obiektach pojawiają się m.in. tzw. dark kitchen, czyli restauracje nastawione wyłącznie na dowóz posiłków, sklepy tymczasowe typu pop-up store czy koncepty takie jak food hall. Sieci handlowe są coraz bardziej kreatywne w pomysłach na zmianę wykorzystywanej powierzchni w tradycyjnych obiektach. Ponadto w Europie w odpowiedzi na popyt na powierzchnię magazynową w ramach logistyki ostatniej mili, właściciele parków handlowych położonych w dobrze skomunikowanych lokalizacjach mogą adaptować ich mniej dochodowe części na miejskie obiekty logistyczne, poprawiając przy tym ich efektywność operacyjną. 

Dynamiczna urbanizacja i rosnąca gęstość zaludnienia w europejskich stolicach spowodowały w minionej dekadzie rozlewanie się obszarów miejskich. W ich przypadku kluczem do utrzymania sukcesu jest komunikacja. W kilku miastach z dużymi węzłami komunikacyjnymi rozpoczęto realizację inwestycji infrastrukturalnych, które zostaną ukończone w najbliższym czasie, między innymi w Londynie (budowa linii kolejowej Elizabeth Line), Paryżu (budowa linii metra w ramach inwestycji Grand Paris Express) oraz Berlinie (rozbudowa metra U-Bahn i sieci tramwajowej).

- Z uwagi na aktywność inwestycyjną tego rodzaju lokalizacjach inwestorzy będą mogli znaleźć w nich nowe możliwości inwestowania, zwłaszcza w miastach, gdzie podaż najbardziej atrakcyjnych aktywów jest niewielka lub są one drogie – w szczególności w Paryżu i Londynie – mówi Eri Mitsostergiou.

 

Miesięcznik „My Company Polska
PRENUMERATA

Moim zdaniem

Najczęściej czytane

Czy przenieść firmę za granicę

25 najlepszych polskich startupów

Cztery sposoby na podatki

Boom na drony

Kto zyska na ozusowaniu umów zleceń?